东莞市第一人民法院(楼上漏水？噪音扰民？南城法庭上门为民解烦忧)

近年来，新建住宅小区越来越多，各类物业纠纷也随之呈上升态势，及时化解并有效预防这类纠纷，可以说是当前基层社区治理的一项重要内容。2020年8月，东莞市第一人民法院南城法庭与南城房管所、南城街道宏图社区成立了物业纠纷诉调对接工作室。那么两年多过去了，工作室在解决物业纠纷上发挥了怎样的作用，又有哪些经验可供借鉴呢？

案例回顾

3月14日，东莞市第一人民法院南城法庭专职调解员惠圆圆和特邀调解员吴伟鹏就来到了万江一住宅小区做调解工作。前不久，业主黄女士将楼上邻居陈女士告上法庭，要求对方在二十天内修缮住宅渗漏水、排除对黄女士家的渗水妨害，同时修复其房屋客厅与卧室天花板，并赔偿堵漏及修复费用共计约3900元。

据介绍，早在2014年，被告家中就曾因渗水导致黄女士的客厅和主卧室天花板漏水，当时被告就重新做了防漏。没想到2020年10月，黄女士的客厅和主卧室天花板再次漏水。经排查，这次漏水仍然是被告陈女士的阳台渗水所导致。

被告认为，20年前他们购买房屋时，这个所谓的阳台是开发商赠送的露台，他们并没有产权，漏水的原因是开发商在建设时就存在“硬伤”，日后出现问题也理应由开发商或物业处理。

原告黄女士起诉后，案件首先进入诉调阶段，由专职调解员惠圆圆负责调解。考虑到当事双方是邻里关系，惠圆圆就邀请了物业纠纷诉调对接工作室的特邀调解员吴伟鹏一起进行诉前调解。经过调解员的不懈努力，双方最终达成调解协议。

据法官马小笛介绍，目前物业纠纷诉调对接工作室处理的案件类型主要包括相邻权纠纷和物业服务合同纠纷两大类。工作室建立多层次调解分流机制，坚持“小事小区调、大事社区调、涉法涉诉专业调”的三调机制。对于日常的物业纠纷，先由小区的物业纠纷调解联络点组织调解；无法调解的，则引导当事人向社区物业诉调对接工作室申请调解；对于重大疑难复杂或群体性的物业纠纷，由专业调解员介入指导调解。

对于邻里纠纷，法官通常会实地走访，让对方换位思考。南城法庭为工作室配备两名擅长物业纠纷处理的专职调解员，定期组织特邀调解员进行业务培训，打造专业化调解队伍。同时，法庭还向当事人提供相关案例，发挥示范、引导作用，促进争议双方理性评估诉求。若无法调解则进入诉讼阶段，南城法庭为此搭建了“快车道”，对各环节的流程进行简化，打通便民利民的“最后一公里”。

截至2023年2月28日，物业诉调对接工作室总共对接了南城法庭物业服务合同纠纷2826宗，已经成功调撤2233宗，成功调撤率已超过80%。