南京仙林(仙林湖的未来在哪里？)

唧唧复唧唧，木兰当户织。不闻机杼声，唯闻女叹息。

问女何所思，问女何所忆。女亦无所思，女亦无所忆。昨夜见链家，房价大横盘，滞涨十二盘，盘盘有爷名。阿爷无河西，木兰无江北，愿赴仙林湖，从此替爷征。

东市买仙林，西市买河西，南市买校场，北市啥也买不到。旦辞爷娘去，暮宿羊山湖，不闻爷娘唤女声，但闻山湖流水鸣溅溅。旦辞羊山湖，暮至仙林湖，不闻爷娘唤女声，但闻仙林湖水鸣啾啾。

万里赴城东，钟山度若飞。朔气传金柝，寒光照铁衣。炒房百战死，投资十年归。

归来见中介，中介坐明堂。策勋十二转，赏赐百千强。中介问所欲，木兰不用换新房，愿赚千百万，送儿上南外。

爷娘闻女来，出郭相扶将；阿姊闻妹来，要我帮炒房；小弟闻姊来，股市割肉向楼房。卖我桥北房，坐我仙林床。换我迈皋桥，著我南外裳。当窗理云鬓，对镜帖花黄。出门看火伴，火伴皆惊忙：同行十二年，不知木兰炒房这么强。

河西脚扑朔，仙林眼迷离；两地一起炒，安能辨我是雄雌？

。。。。。。。

嗯。。。。

给你们先笑一会，我们再进入主题。

今天这个文章起源于一位住在仙林的朋友，他非常的困扰，一来自己家房子旧了，小区环境和邻居素质都在下滑，住的不太舒服；二来他觉得周围房价好久没涨了，看着今天的市场也不知道该不该买房。

我想这也能代表绝大多数仙林湖业主的心态，今天就做个比较完整的解读吧。

正如刚刚的《木兰诗》所提到，其实仙林湖与河西南是非常类似的。

仙林湖

河西南

他们都处于城市的一角

都是重点区域（河西中、仙林）的延伸

都是“楼盘包围公园”的规划

都依靠着名校学区发家

也都被诟病过太远

同样

作为核心区域的一个延伸

从最初的刚需板块起步

它们都上演了房价天地板的神话

从最初的鸟不拉屎到房价上天

无论是河西南佳兆业的万人摇号

还是仙林湖融信3000套房的秒空

都惊为天人

而今天

在同样的楼市压力之下

二手房也都出现了停滞

让业主们摸不着头脑

异常慌张

这就是仙林湖的现状，早期房价涨的很厉害，而现在开始了横盘。

为什么横盘？

仙林湖的横盘是有一定客观原因的，那就是产业不够集中。相比于河西南可以依靠金融城CBD，仙林的产业则比较分散，多以高校为主，企业则一路分布到徐庄苏宁附近，周边员工可选余地很大，所以在需求方面不算特别强，此为其一。

仙林业主

其二，前期存在炒作。

仙林湖是有很多想象空间的，比如最早的句容并入南京，之后仙林湖便可以成为一个新的中心，带动整个东边的发展，虽然未必及江北，但发展也会相当了得。

也是基于这个预期，再加上仙林湖确实有如此暧昧的规划（万达茂），早期仙林湖涨的非常之猛，与河西南一东一西形成了双枪之势，业主的脸上都笑开了花。

这就导致仙林湖的涨幅透支，一旦预期不能及时兑现，就会出现价值回落。这点很常见，即便是河西南这一年也出现了10%以上的跌幅，就是因为之前房价都是基于“永远涨”的预期之上的。

而第三点更为重要，那便是产品的迭代。

仙林湖，旧了

关于仙林，我身边有2个朋友，都是鲜活的例子。

第一个朋友小A，10年前他还在上学，看着南京房价快速上涨，家里人急了，但苦于资金有限，难以在主城上车。

有一天在新街口路过个楼盘展点，开发商忽悠老两口说仙林有个地铁房，价格只要1万块，接着就用大巴把他们拉了过去。

然而车子开啊开啊开啊，到了仙林还要继续往前开，又开了好久才抵达售楼处，离地铁还有2公里，瞬间感觉被诈骗。

可来都来了，而且确实便宜，最后只能咬牙交钱。这套房子就在仙林湖，后来10年涨了3倍多。

第二个朋友小B，属于仙林土著。他一直有个换房梦，尤其在深得“键盘精髓”之后，天天就想着逃离那帮群租房邻居们。可问题是，仙林的新房太少了，根本无处可去，最终搬去了仙林湖某新盘。

这两个例子，告诉我们几个客观事实：

1、仙林依然是有很强地缘需求的，但他们都要新房；

2、仙林湖的房子本身就是刚需起步，确实太旧了。

仙林湖大多数房子是什么样子的呢？我给大家看一些照片

不仅旧了，密度也太高了

倒不是故意批评那些二手房，但我们也得面对客观事实。

仙林湖的房子本质上不差，无论是央企还是私企，它们都在各自的时代做到了最好，比如不错的视野、绿化，以及那个时代还不错的外立面等等。

但却也难挡岁月的洗礼，作为最初的刚需拓荒盘，它们的外立面、户型设计、车位数量、公共区域、人车不分流、混乱底商、毛坯交付以及随着而来的群租问题都是客观存在的，10年前的最刚需产品远不及今天新房的宜居也是必然的。

几乎所有小区都有底商，而且太乱了

所以，我觉得导致仙林湖横盘的一个很重要因素是，这里大多数房子都旧了，在从仙林湖到徐庄那一长条工作带里，吸引力不算特别强。

然而仙林湖就真的不会涨了吗？

仙林湖，能涨！

说到这里，一定会有业主不服，因为他们姓“高”。

来自于高老庄，不对，高科的业主们一定会积极晒出自己家房价，在这几年里持续上涨，无论荣境还是紫微堂都一骑绝尘，隔壁卖3.5，它则可以轻轻松松上5万，丝毫不受大环境影响。

这就是一个很好的证明，打了“仙林湖不能涨论”的人一个大嘴巴子：不是不能涨，而是老房子不能涨，品质决定未来。

这点与河西南又是一样的。

在河西南，人们早已进入了置换周期，老一批房子开始横盘，而新房则备受追捧。

仙林湖拥有很好的环境与基础建设，也相当宜居，这样的版块未来一定是追求品质，新房为王的，而老房子可能真的会一直横盘下去。

到了这里，我们便会明白，仙林湖的未来必然在于置换，把老房子换成新房，这样既住的舒服，也能保值升值。

只不过城东少豪宅，仙林无新房，这一直都是个问题。仙林湖现在的新盘很少了，我看了一圈，不吹不黑，也就一个盘——中海观文澜比较合适，位置就在仙林湖地铁站门口。

这个盘面积89、110、130，单价估计3.7万，算不得豪宅（整个仙林只有2豪宅，一个叫紫微堂，一个叫大鱼），但又很有代表性，虽然与仙林湖初代住宅面积段一样，定位也是刚改，但区别又非常大。

我们可以以它作为一个很好的例子。

品质上来说

首先是精装交付，这与毛坯房本身就有天壤之别。毛坯小区一旦交付，就是长达十几年不间断的装修噪音，每次只要房子换手，就必然会被新业主砸掉重装（审美不同），导致小区终生不得安宁。

而精装房都是开发商设计，符合所有人审美，极少会有业主重新装。同样，由于精装修成本较高且容易被破坏，也很少会有人拿来群租，小区环境素质也会好很多。

仙林最好的例子就是钟山绿郡与对面的保利紫晶山，前者精装交付，二手房要贵出近8000一平，就是因为小区环境要好得多。

所以精装修的居住体验是远远强于毛坯房的，这也是毛坯小区升值慢的原因，如果高科荣境当初精装交付的话，现在只会更贵。

中海观文澜的装修还是很不错的，整体给人的感觉就是“舒适”。

比如全屋地板。

全屋地板是个双刃剑，做的好的话是很温馨居家的，就像呆在卧室里一样舒服，只不过更多时候成为了开发商减配的手段。

观文澜的地板品质还不错，尺寸、颜色以及木纹肌理都不是便宜货，那么对于一个偏小的户型来说，这样的全屋地板会比“客厅地砖+卧室地板”的组合更加和谐舒适。

地板还不错

比如从头拉到底的中央空调出风口，非常的大气美观，也不是早期一个小方格能比的。

墙面选用的是墙布而不是廉价的墙纸；踢脚线选择的是金属而不是木条；阳台用马桶、台盆虽不是顶级系列但也都是唯宝；阳台铺好了仿木砖，与地板统一的同时又不会被晾衣水泡坏，这些都是不错的装修细节。

第一次看到用仿木砖的阳台

最让我心动的是它的大门（能让我心动挺不容易的）。这种门我是真没见过，第一眼看上去和万物的意大利铜门一样，但很显然不是铜门却又有类似的质感，或许并不算贵但感觉非常高端，照片拍不出来，有空的可以去看看。

再加上洗碗机、玄关柜、衣柜全部配好，卫生间与厨房的配色高级又素雅，而整个装修包只要2000块，还是相当良心的。

这就是现在新房的优势，对年轻人吸引力十足，看了就想住进去，绝不是老房子可以比的。

其次是小区无底商，这就非常关键了。目前仙林湖绝大部分小区都是有底商的，而且招商和管理相当不到位，导致外表很丑、环境也不好，二手房买家看了直摇头，这都是阻挡房价的关键因素。

反观高科之流就没有底商，一切的房价都是有原因的。

外立面与层高，这点就不多费口舌了，光是从沙盘就可以看出来，全部17层的房子，整体视觉效果相当不错，密度也低，外立面早已升级换代，铝板一体板，颜色更加高端，窗墙比也更大，与其他楼盘完全不是一代产品。

窗墙比与色彩搭配都是迭代的

这就是中海观文澜的局部介绍，非常的有代表性，虽然大家都是89起步的刚改产品，但品质高下立判。

下面再看其他部分，比如位置

如果说仙林湖还有其他新房的话，中海依然是最佳的，就是因为这个位置。

一来离地铁站只有200米，在整个仙林湖应该是离地铁最近的小区；二来离仙林湖公园也特别近；三来离万达茂也很近，再加上地块本身并不小，小区规模适中，算得上仙林湖最好的位置之一了。

上班方便（靠地铁）、生活方便（万达茂）、上学方便（大概率金陵小学+中学，可以直接就近入学），从位置来说基本没什么可以挑剔的了。

有一些朋友会在它与燕子矶之间考虑，那我觉得就没有什么可比性了。仙林湖无论环境、人文素质都是更好的，中海生活、交通也更方便，尤其是金陵中小学更是经过了时间的证明，选它自然没错。

最后从品牌上来说，中海在南京确实没啥豪宅，但普通产品里也都能打，比如新玄武的玄武公馆、河西塞纳丽舍、雨核城南公馆等也都受到市场认可，关键它是个国企，资金链没问题能够安心交付，这在今天已经不错了。

至于哪个户型更好，我认为是110户型，就是样板间那个，原因很简单，它虽然也是个动静分离户型，但通过比较巧妙的设计尽量减少了走道面积，把多出的部分放在了餐厅上，使得餐厅很大，厨房也不小，十分合理。

红圈处三段式卫生间，将台盆空间与走道融合，省下了空间。整个房子只有蓝色部分是走道。

总之，事情就是这么个事，房子也就是这样，仙林湖已经进入了置换周期，现在是仙林湖2.0时代。

我个人认为

如果你在城东有置业需求，是完全可以去考虑中海的。

如果你在燕子矶和仙林湖里犹豫，除非你是燕子矶地缘客，否则肯定还是选仙林湖的。

如果你已经是仙林湖业主了，那么置换一下，把老房子卖了换成中海，也是很明智的选择，既不花钱又能保值升值，何乐而不为呢？

仙林湖的环境、基建、人口素质、生活便捷度都是可以的，唯一的问题就是产业散了点，房子旧了点，所以它的未来在哪里？不是句容，而是新房。

就这样吧。