​今年，是粤港澳大湾区和深圳先行示范区双区建设全面铺开的关键之年，也是深圳迎来40周年大考之年！坊间有传出今年政府或给深圳献上“扩容”大礼包，但不少网友对扩容方向有不同看法！

深圳扩容的可能性有多大？如果扩容，又该往哪扩？

为了解开众网友心中疑问，探讨未来湾区城市发展格局，深广电壹深圳、深圳壹地产、湾区壹地产强强联合，在深圳广电集团壹深圳演播厅举办了《深圳向东，惠湾机遇》——时代新格局•惠湾价值高峰论坛。

宋丁、陶文杰、邓志旺三位专家齐聚解读时代变局下的楼市机遇，线上观看人数20万+，这说明市场上对深圳“扩容”、“惠湾”的关注度高！

如果说，观看人数能够反映出对“话题感兴趣”的人数，那么讨论的热度则可以表现出这些人对“扩容”、“惠湾”感兴趣的深度。直播当晚，直播页面的讨论区几度引爆，说明网友们对深圳“扩容”、“向东发展”非常感兴趣。从讨论区可以看到，部分网友已经“磨刀霍霍”准备向“惠湾”。

讲座直播部分讨论截图

讲座直播部分讨论截图

讲座直播部分讨论截图

从政府层面来看，目前深圳都市圈发展规划正在加快编制；近期关于轨道交通方面，政府也有大动作！

来源：深圳地铁

3月20日，深圳地铁集团举行大湾区城际铁路建设项目的可研合同签约仪式，签约5条城际铁路，其中有4条在深圳东部。

随着轨道交通的推进，未来深圳东部或将迎来新一轮腾飞，或利好惠湾。

今天这篇文章将分析深圳“扩容”猜想的前提，以及在“扩容”下面临的机遇及挑战，最后说说目前“扩容”呼声最高的惠湾还有哪些机会。

1：高人口密度、低住宅供给，外扩迫在眉睫

深圳，是一个什么样的城市？我们可以先从GDP、人口、住房供给这些数据来了解这个城市：

1980年时，深圳的GDP总量约2.7亿元；到了2019年，深圳GDP总量约26927.09亿元，近40年间深圳经济总量增长了近1万倍。意味着在这近40年间，深圳发展速度飞快！

数据来源：深圳市统计公报

从1980年的33万人，到2018年常住人口1303万人，2019年常住人口约1343.88万，比2018年增长超过40万。近40年间，深圳常住人口增长近40倍，说明深圳在这些年人口不断涌入，城市始终保持生机勃勃。

数据来源：深圳市统计公报

2019年一线城市中人均GDP排名第一的是深圳，超过20万元；说明深圳是一个人均造富能力极强的城市。

根据2018年官方公布人口数据显示，深圳人口密度为一线城市中最高，每平方公里人数约6522人，是上海的1.7倍，广州的3.25倍，北京的近5倍！

数据来源：各地统计公报

实际上，根据中国移动公布的数据，深圳的实际常住人口超过2000万，照这样计算，人口密度约2万人/平方公里。这意味着什么不仅人均造富能力强，人还多，那么问题就来了，深圳的住房供求矛盾出现了。

来源：邓志旺老师PPT

2019年，深圳全市共计推出商品住宅437.77万㎡/43376套，供应面积同比增长15.1%。但2019年深圳增加的常住人口按40万计算，以3人为一个单位计算，住房需求增加了约10.3万套，而新增住宅约4万套，供求关系不平衡。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

可以看出，从1980年至今，深圳可以说一直处于快速发展中，人口不断增加，但由于收到土地的局限，人口密度目前已经是一线城市中最高的。与此同时，随着人口流入的增加，住房供求矛盾将越来越突出。

综合来看，未来或将面临居住需求外溢或深圳外扩。

2：深圳都市圈规划，推动深惠联动发展

目前关于外扩呼声最高的就是“将惠湾区域扩到深圳”，主要原因是惠州不仅土地资源丰富，且从产业角度来看与深圳没有竞争只有合作；从交通规划来看；从建设深汕合作区角度来看，未来必将“逼”着深圳向东，也就是向着惠州。

深圳壹地产总编辑、湾区壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰老师认为假如深圳未来要扩容，最有可能的就是向东，扩到惠阳、大亚湾，甚至长远来看，扩到惠东这个区域，主要从以下三个角度来考虑：

1）从发展空间上考量，惠州对深圳的意义更大一些，因为它有土地、有发展空间。

2）从现实交通考虑，惠州本身有惠州南站、惠东站，还有深圳地铁14号线和16号线的延长线，交通条件比较完善。

3）从城市发展角度考虑，深汕合作区和深圳之间刚好隔了惠阳、大亚湾和惠东这几个区，假如深圳未来向东扩容，把这几个区覆盖进来，也更利于各个区域的联合发展。

来源：深圳市政府

2020年2月28号深圳市委市政府发布了《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》，其中提到了：加快编制深圳都市圈规划，推动深莞惠联动发展。

来源：深圳市政府

深圳都市圈的规划为国家层次，有关部门就编制深圳都市圈规划这个事情已经开展了半年的研究，可见重视程度之高。

来源：咚咚找房

来源：咚咚找房

规划范围明确有“深圳、东莞、惠州”，合计15800平方公里；范围50公里+1小时交通圈。

除了有都市圈区域发展规划，还有城际交通规划。2020年3月20日上午，深圳市地铁集团举行粤港澳大湾区城际铁路建设项目工可研合同签约仪式。

来源：深圳市轨道交通

该签约项目总长约410公里，总投资约2018亿元；其中涉及到5条城际铁路，有4条在深圳东部。分别是：深汕高铁（深圳—汕尾）、深惠城际铁路、深大城际、龙岗到大鹏的铁路还有穗深城际。

来源：深圳大件事

5条城际线4条跟深圳东进有关，进一步证明了惠州在大湾区的战略高度，且这几条线预计年底开工。除了都市圈发展规划、城际交通布局，深、惠两城的产业也形成互补。

来源：各市政府工作报告

根据两市政府工作报告内容显示，深圳与惠州的产业基本上没有重合，从某种层面来看甚至是一种互补的存在。比如：当下惠州的#汽车零部件#正是#物流行业#设备的一环。未来的惠州的主导产业#云计算#或为深圳的主导产业#新一代信息技术#服务。

随着深圳都市圈规划的编制、大湾区城际铁路的推进，深惠同城的时代逐渐开启。随着深圳、惠州互补型产业的发展，未来惠州将与深圳形成联动发展，或相携共进。届时惠州将迎来新一轮价值上涨，而在这之前，在惠湾进行房产布局可以说较为合适。

3：最高均价差近8倍；提前布局惠湾，或将享受深圳都市圈规划利好

为什么说当下在惠湾进行房产布局较为合适呢？其中有一个非常重要的原因就是存在较大的价差！

根据链家网上的数据显示，2月份深圳二手房均价约5.9万/㎡；南山区均价最高约9.6万/㎡，最低坪山（深圳东）二手房均价约3.5万/㎡。

来源：链家网

惠湾（惠阳、大亚湾）的二手房均价约1.1万/平；与深圳均价差超4倍，与南山价差约7.7倍，与坪山价差超2倍。

来源：链家网

近期坪山一项目开盘均价约3.8万/㎡。据地产君了解，目前惠湾最紧邻深圳的在售新房均价约1.4万/平，新盘价差约1.7倍。

以一套建面约100㎡的新房为例，在坪山总价约380万，首付约114万。在惠湾一套建面约100㎡的新房子首付30多万，总价约114万，也就是说惠湾全款是坪山的首付款。

在人均超20万的深圳，30多万的首付对大多数人来说，踮踮脚就能够得着。而且随着深圳都市圈的编制推进，未来惠湾或将迎来新一轮的上涨机会。提前布局惠湾，未来还有可能享受深圳都市圈规划红利。

4：2020年惠湾买房；需要考虑这些重要因素

惠湾进行房产布局，布局需要考虑哪些因素？

前段时间有朋友在惠州相中了两套房子，一套是今年房地产开发企业排名前三的开发商，一套是惠州当地的小开发商。相较大开发商，小开发商的房子价格略便宜，其他条件都差不多，所以当他问买哪套更好时，地产君毫不犹豫告诉他选大品牌开发商。

为什么要选大品牌开发商？大品牌开发商更愿意花费精力去打造房屋品质和物业服务等，这样的房子入住舒适度更高，而且后续保值甚至升值也更有保障；在市场下行时也更具抗跌性。

根据观点指数研究院公布的《2020年中国房地产卓越100榜》显示，碧桂园以92.5分的总分排名第一，领先第二1.9分。

地产君扫描了一下，发现卓越榜排名第一的碧桂园在惠湾有多个品质项目在售，其中离深圳最近的星悦、星钻口碑很好；无论从区位、产品还是配套来看，均可圈可点；值得关注一波。

5：临深4公里；碧桂园#双星#系列值得关注

碧桂园星钻、星悦这两个项目的地图上距离约1.4公里，中间隔着一个板嶂岭森林公园；这两个项目与深圳相距均约4公里。

碧桂园星钻位于龙海三路与新龙西路交汇处，从项目出发通过门前的龙海三路连接南坪快速三期，快速通达深圳各区，其中到南山仅约45分钟。据深圳壹地产了解，这条快速路还是免费的，既方便，又省钱。

除此之外，还可通过深汕、沿海、惠大三条高速便捷连接大湾区城市群；可通过高铁惠州南站一站到坪山，三站到香港西九龙。

碧桂园星悦位于惠州大亚湾西区石化大道与龙山五路交汇处；从项目出发可通过龙山五路、石化大道西路快速到达深圳，后续还可通过连接南坪快速三期快速到达深圳各区。

由于两个项目之间相距约1.4公里，因此外部配套基本一致。两个项目均紧邻约70万㎡的板樟岭森林公园，海拔274米，绿化森林植被覆盖率达80%，就是一个天然的氧吧。置身其中，可享受森林绿野带来的惬意，非常适宜居住。

板嶂岭森林公园

板嶂岭森林公园

板嶂岭森林公园

板嶂岭森林公园

除了可享受板嶂岭森林公园带来舒适惬意生活，项目周边居住氛围浓厚，有坪山益田假日广场、世纪城商业广场、万达广场等繁华的商业环绕，日常休闲娱乐都很方便。

商业配套

#双星#项目周边还有一个在建的大亚湾儿童公园。这个公园集“野外拓展、健身娱乐、科普教育、游船观光、植物采摘等功能”为一体，可以满足孩子的娱乐消遣，出门就是乐园，周末不必再山长水远找地方带孩子出去玩。

碧桂园#双星#均是位于广外附设大亚湾外国语学校（省一级学校建设标准）附近。该校已于2017年9月开学，涵盖幼儿园、小学、初中、高中（国际部）四个教育层次，可以满足不同年龄段孩子的受教育需求。

从产品角度来看，此次碧桂园#双星#项目均推售建面约100㎡左右的户型。其中，碧桂园星钻目前主要在售产品是建面约127㎡的四房，还有少量三房；碧桂园星悦主推的是建面约96-110㎡的三房。

碧桂园星钻户型赏析：

该户型整体方正，双阳台设计，南北通透。U型的厨房、人性化的动线设计，空间得以充分利用。4.2米的竖厅大开间，带来舒适阔绰的居住体验。从设计上实现了4开间朝南，整体采光充足。最重要的是主卧足够大，主人可尊享大尺度的私人空间。

从选择角度来看，碧桂园星悦项目要比星钻要多些。碧桂园星悦项目内部整体采取了Y字型布局，两梯四户，从设计上实现了#户户朝南#。从产品设计上来看，面积段在96-110㎡之间的三房可满足刚需、刚改的居住需求。

碧桂园星悦户型赏析：

从户型设计上，无论是96㎡的3房，还是110㎡的3房，整体户型方正，动静分区合理，且采光充足，整体居住舒适度高。

扩容呼声渐高，惠湾置业正当时！