广州市珠江新城(珠江新城这股妖风，高位站岗啊)

文：千一

有钱人是疯了吗？？？珠江新城一天一个价！！！20万+/㎡的嘉裕公馆、中海花城湾、凯旋新世界涨了也不管，说买就买！！

珠江新城2月成交量达131套了，创下2022年来的新高！！！比去年同期大涨近400%！！！

虽然说去年太差，但是这波，真的极其反常和危险！！

卖得最好的是中区的三大红盘：中海花城湾、嘉裕公馆、保利心语，分别卖了13、13、11套。

比较惊人的是，顶豪，总价2000万级别以上的凯旋新世界，一个月内成交了8套！！！！

一天一个价！！！可怕！！

中海花城湾东北向87㎡两房，15号是16.36万/㎡，17号是17.08万/㎡，贵了7200元/㎡！！

嘉裕公馆，119㎡北向，就相差一层的价，12号成交18.37万/㎡，20号成交多了4100元/㎡，总价多50万！！

保利心语，112㎡相隔5天的成交价，11层的卖得比高层贵7万/套总价！！

珠江新城在广州楼市是王者风向标，成家代表这市场预期，也正是这股豪宅热，让今年的楼市妖风，刮的无比奇异！！

随便拉开来一看，中海花城湾的北向88方两房，成交价1500万……147方的北向3房，卖到了2670万。。。

然后！！！！今天刚好去了琶洲南，问到了琶洲南很大一部分客户，就是珠城的中小户型置换客户！！

北向2房中海花城湾约等于琶洲南买143方的4房，北向147房约等于琶洲南225方的大户型……

你品一品！请细品！！

珠城小户型差朝向客户为啥高位逃顶？？你觉得你抢占到了珠城，不想一想人家为啥要走？？

人家为啥去追琶洲南，为啥要放弃宇宙中心的珠城呢？？

还不是因为总价高 产品过时跟不上时代，接盘侠越来越少，尽早置换概念不差的的新区新产品啊。

讲真，买个珠城，买个信仰，我觉得可以，也理解珠城作为广州房产至高无上的金融价值，搞金融的能弄出便宜的资金在其他地方进行投资也可以，但是找一个脱离居住价值本身的高价标的有必要？？

珠城这种金融标的，无非指望2点，第一，变出来的钱，可以进行其他投资获得更高收益，第二，房屋未来有接盘侠高价接走。

但是正常的接盘侠是以解决一定居住属性为主要考量的，当附近出现琶洲南等这样的竞品时，总价高且居住属性低的房子一定是备选。

话撂在这里，这批买入珠城的人，必然是高位站岗，而且，很快会哭晕在厕所哦，想买珠城，忍忍，等半年，价格会掉下去的，特别是低楼层不好朝向的两房，别当大冤种。

这波最容易被割的是什么人呢，大厂金融青年，外地客，特别有钱又不懂奔核心去珠城的人……

良心提示，想买珠城，等着，半年后必然回落！！！！

最后，简单说说，珠江新城的价值支撑点和简单科普

1、广州是一个单中心、强中心的城市模式。

尽管这几年广州在强力推动万博、琶洲、金融城等CBD的发展，但珠城依然是龙头。

主要在于，珠江新城汇聚广州最顶级最核心的城市资源，广州塔、大剧院、博物馆、图书馆、东西塔、花城广场、多国领事馆...很多的高质量的经济政治活动都在这里发生，很难平移到另一个区域。

珠城站稳，其实一定程度上是因为，金融城、琶洲宅地紧缺，所以产品就算陈旧，也一直有人买单。

2、珠江新城是存量市场，供应是稳定的、稀缺

3、珠江新城接盘人壕客多，金融属性超过了居住属性。

但珠江新城因为产品过于陈旧，而且价格偏离了普通大众的承受范围，广州人都是很现实的，在出现琶洲南这样的有力新竞品后，珠城长线，也出现了分化和动摇

并不是所有楼盘恒涨，

板块的分化：东区＞中区＞西区

朝向的分化：南向＞北向；不靠路的＞靠路的

户型的分化：三房、四房＞二房、一房

珠江新城的楼市格局

珠江新城分为三个板块，定位不一，西区刚需，中区改善，东区豪宅。

对应的价格，中区最贵，西区最便宜，东区居中。

为什么，我们一个个来看。

（图源链家）

西区：珠城的底层

西区优势，有学位，近五羊邨、珠江新城地铁站，通勤上班更加方便

是珠江新城最早开发的区域，所以该片区楼龄更高。像名门大厦、南天广场、丽晶华庭、双城国际，楼龄都有25年+。

加之西区的规划很不纯粹，住宅和商业间隔交错，不少楼盘商住混合，人流嘈杂。

因为开发早、又定位刚需的缘故，西区的产品普遍缺陷是：小区小，没花园，户型过时，这些二手都是减分的因素。

所以西区扛周期能力不足。价格是跑输中东区的。

西区的主力楼盘，铂林国际公寓、星汇云锦、星汇园、保利香槟花园，楼龄相对低一点。

铂林国际公寓，公寓式住宅，都是小面积，27㎡一房-60㎡三房，总价门槛低，210-580万，多为单身自住和用作学位壳。

星汇园，10-14万/㎡，是西区少有的带花园的小区，物业好，但94㎡大两房、119、129大三房，产品过时。

星汇云锦，价格9-12万/㎡。西区的高端盘，但小户型的83-88㎡1房是错配，流通性差。98㎡2房，则会好一点。

保利香槟花园，11-15万/㎡。产品跨度很大，88㎡两房到214㎡五房。88㎡户型设计感觉就是凑数的。不超豪的三四房产品设计比较过关，加上有园林、物业维护好，是可以和中区pk的。

中区：珠城成交最活跃区域

中区相对西区规划更好，城市界面更新。

位置最核心，C位的C位，有3号线、APM线贯穿，又有高德置地、友谊、K11、igc等高端配套汇聚，撑起了中区的价值。

中区楼盘多为改善定位，楼龄新，面积大，自住+保值需求都满足。

虽然说珠江新城发展饱和，但是中区还有一个变量空间，那就是保利冼村旧改。保利天御除了住宅，还会带来新的酒店、公寓、写字楼。

（冼村规划效果图）

中区的成交主力：中海花城湾、嘉裕公馆、保利心语，时不时就看到中介报喜成交。

主要在于1、位置好，猎德上盖；2、有园林，户型不错；3、产品丰富，中高层+三房产品流通性好，金融属性也很强。

东区：顶豪场

东区依托珠江公园、珠江稀缺的景观资源，打造成豪宅住区。这里商业比较少，以高端豪宅为主场，像汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府等等。

东区的居住氛围是更加纯粹的，业主都是高阶圈层。买这里，图的不仅是居住和投资，更重要的是看中了圈层内人士的名利场。

珠江新城买房的几个原则

有了对珠江楼市格局的一个基本判断之后，如果你想买珠江新城，但一定要记住以下几点。

1、楼市在分化，珠江新城也在分化，贵的会越来越贵，便宜的会随着周期开始掉价。

2、错配的产品不要买。比如高端盘的小户型，或者刚需盘里的大户型，前者太贵，没必要，后者品质会欠缺，圈层不纯粹。

3、北向的高总价不要买，两房的高总价不要买，奇葩户型不要买。

4、公寓式住宅、单体楼，有明显硬伤的1、2房不买。珠城的成交基本以3房居多，说明流通性更优。

5、1500万以下不建议追高入珠江新城，因为基本属于垫底的产品，存在明显缺陷，不如把目光投向新区的标杆盘。像琶洲、创新湾、白鹅潭等新晋豪宅区，它们未来的空间会比珠江新城更大。

6、等半年再买！！

随着楼龄增长，其它新CBD崛起，最先淘汰的就是末端的产品。