孔健岷(重夺珠江新城商地，合景泰富的低调回归路)

时隔多年，合景泰富再次回归它的“发迹地”珠江新城。

7月12日，合景泰富以19.93亿元的价格摘得广州天河区珠江新城A4-3地块，成交楼面价28800元/平方米，刷新了广州商地楼面价TOP 2。这是珠江新城时隔9年之后，再次在公开市场出让土地。

合景泰富拿下的这宗地块颇有渊源，因而也受到了业界的高度关注。这的确是一宗区位优势十分明显的地块，但是严苛的开发条件也是不小的挑战。

然而，对合景泰富来说，在广州CBD珠江新城再度拥有新的地标建筑，或许象征性意义更为重要。毕竟，这里曾让合景泰富站上 “中心位”，也一度因此而走向沉默。低调隐忍许久，广州的“豪宅专家”合景泰富要再度回到舞台中央了。

珠城遗珠

合景泰富拿下的这块商地，事实上是一块“回炉地”。

早在2001年6月，广州星球房地产就与广州市人民政府驻深圳办事处合作，二者以2.3亿元的价格共同拿下了珠江新城A4-3地块，在他们的规划中，这块地将用来开发“星球大厦”项目。

然而因陷入多方债务纠纷，“星球大厦”项目最终难产，并因此而闲置多年。

随着珠江新城的价值发现，A4-3地块的价值也随之水涨创高，更由于珠江新城的土地稀缺性，这块土地被称为是广州CBD的“绝版商地”。

延宕多年，这宗土地最终于2021年6月11日挂牌出让，挂牌起始价为19.93亿元，折合楼面价为28800元/平方米。

一个月后，这宗土地最终被合景泰富以19.93亿元的底价拿下，它也是唯一的竞拍者。这宗“绝版商地”没有出现想象中的抢手画面，或许与其严苛的竞拍条件有关。

此次竞拍条件要求该地块的项目产业方向须符合广州市天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年，自持物业在自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

在这种竞拍条件下，这宗土地仍存在操盘难度。广州房协专家邓浩志对21世纪经济报道分析称，综合来看此次拿地还是有压力的，可能在很长一段时间内收不回成本。在“三条红线”控制下，房地产企业的资金能否压这么久是个问题。

广东中原地产项目部总经理黄韬告诉21世纪经济报道，珠江新城A4-3楼面价并不算便宜，非常考验房产商的资金实力。“这个项目只能看未来发展了，主要取决于以后卖出的价格，现在很难判断”。

不过，黄韬续称，合景泰富在珠江新城有一定的写字楼项目建设经验，包括营运和销售他们都有一定的参与。“在自持十年的条件下合景泰富仍然有底气购入，说明他们对自身在珠江新城的写字楼运营还是有信心的。”

得失印记

合景泰富是珠江新城的“老朋友”。

公开信息显示，早在2006年，合景泰富就掌控了整个珠江新城约1/10的土地，合景泰富公布的数据指出，当年公司在珠江新城的土地面积达到60万平方米。

直至今日，珠江新城多座小有名气的建筑，都与这家房企有关。合景泰富当年重仓珠江新城核心区域的几幅核心地块，相继建成合景国际金融广场（IFP）、合景誉峰、合景天銮、W酒店等项目，其中不乏地标建筑。

这是一片让合景泰富崛起，也让其一度低落的土地。2013年，因为在珠江新城拿地过程的隐秘关系被曝光，合景泰富在广州市场失声许久。合景泰富创始人、董事会主席孔健岷也因此低调潜行，鲜少在公众场合露面。

一名任职于合景泰富总部的人士指出，“（那件事）对孔先生的风格影响太大了。从那以后，合景就一直很低调，也不发声，无论好的不好的，都是忍，都不让说。孔先生是很好的人，很谦和，但人一旦经历过这样的事情，就会去改变一些东西。所以，现在合景就是低调赚钱，专注做我们的豪宅，也不需要去证明什么。”

在经历过最低谷后，合景泰富从2016年开始虽然都有零星地在广州有地块进账，但这两年可以明显感觉到，合景泰富在广州的发力十分迅猛，许多核心区域的稀缺地块，再一次成为它的囊中之物。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%拿下金融城首宗宅地，为楼面价3.7万/平方米拿下，溢价率超45%。

2020年年底，经过21轮竞价，合景泰富以48.6亿成功夺下，溢价率19.68%，折合楼面价5.15万元/平方米，一跃成为当时天河的最高楼面价。

一名合景泰富广州区域负责投资拓展的人士告诉21世纪经济报道，“我们天河几个盘卖得都不错，接下去也还会再拿（地）的。”

从金融城到牛奶厂再到珠江新城，合景泰富重新走到了它成名广州的起点，也进一步宣告了它的全面回归。广州曾走出过许多风格鲜明的粤派房企，在周期的洗礼之下，起落沉浮皆有之。

合景泰富应算是“运气不错”的企业了，在失落几年之后，仍能够在之后的大周期中寻回消失的时光。在2020年实现千亿销售额之后，合景泰富2021年的销售额目标定得算是比较大胆，为1240亿元，同比增长20%。在市场普遍下行之时，低调的合景泰富要冲一冲了。

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