二手房怎么过户(如何让二手房交易“带押过户”叫好又叫座)

日前，自然资源部、中国银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），在全国范围和更多领域推行不动产“带押过户”等做法。“带押过户”是多方共赢的便利性措施，将推动降低不动产买卖双方交易成本，有助于便利群众办事，增强房地产市场活跃度。应细化相关制度和流程，进一步提高便利程度，并加强宣传和推广力度，让“带押过户”既叫好又叫座。

此前，根据规定，如果房产申请了贷款，往往银行会与产权人约定：不动产在抵押期间禁止、限制转让。如果想出售房产，卖家往往需要先筹集资金结清贷款、解除抵押登记，然后再由买家申请贷款，对房子进行再次抵押。这其中不但增加买卖双方的费用支出，而且交易流程较长。在实践中，部分买家出资帮助卖家结清贷款，但此时房产尚未过户，资金安全难以保证。而2020年5月通过的《民法典》，为“带押过户”提供了法律支持。《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”根据这一精神，“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

2022年8月以来，济南等部分城市率先探索开展“带押过户”，目前全国已有100余个城市正在试行“带押过户”，并在实践中探索出新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种模式。在二手房交易中实行“带押过户”，其好处是显而易见的。

一是有助于降低不动产交易费用。对卖家来说，不用筹集资金规划为偿还贷款，节约了资金成本。对买家来说，将节约各个交易环节的成本。从济南的实践看，2022年8月以来已成功办理2948笔，二手房单笔平均交易成本从1.2万元左右降至1000元左右，节省直接交易成本3269.7万元。

二是有助于优化不动产交易流程，节省买卖双方时间与精力。从浙江的实践看，新模式下二手房交易过户环节从15个缩减到9个，全流程耗时从至少30天—60天，压缩到最多15天。济南则将需要提交的13份资料精简至3份。

三是有助于提升不动产交易便利性与安全性。“带押过户”由卖方、买方、不动产登记部门和银行四方协作配合办理，降低了信息不对称。部分地区还结合二手房交易资金监管政策，实现全流程闭环管理，确保交易安全可靠。

此前，“带押过户”主要针对二手住宅交易。根据《通知》精神，“带押过户”将逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现不动产类型全覆盖，常态化开展。总之，“带押过户”打通交易链条，简化交易流程，既提高二手房市场的活跃度，也有助于加快一手房市场去库存，进而促进房地产市场健康平稳发展，是多方共赢的交易安排和制度创新。

但是，“带押过户”实施效果和社会认知有待提升。即便在较早探索的济南市，从去年8月到今年3月中旬，办理“带押过户”的不足3000笔，在二手房交易中占比不到10%。这既与“带押过户”推出时间较短有关，也与“带押过户”自身存在不足有关。下一步，建议从三个方面采取措施进行优化和细化，让“带押过户”既叫好又叫座，真正发挥便民利企、促进发展的积极作用，而不只是“看上去很美”。

第一，加强部门协作，优化制度和流程。特别是不动产登记部门、公证机构和银行业金融机构要加强协同和配合，优化“带押过户”制度，细化工作流程，最大程度减少纸质材料，进一步提高工作效能。如不动产登记部门，可探索推出住房转移登记和抵押权变更登记合并受理，方便群众一站式办理。

第二，银行要提高认识，加大支持力度。银行作为不动产抵押权人，应从服务客户、服务市场的角度出发，进一步调整原有的业务模式和工作要求，使之与“带押过户”更加匹配。在工作中，可探索推出由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金等方式，便利办理跨行贷款，给客户更多选择。

第三，运用科技手段，创新工作模式。如运用大数据、人工智能等技术，进一步打破不动产交易数据壁垒，加快实现信息实时共享、业务云端办理，让数据多跑路、群众不跑路或少跑路。针对市场担心的“一房多卖”、抵押权悬空等问题，可引入“双预告”或“单预告”登记制度，加强风险防范。

此外，还要加强“带押过户”新模式的宣传普及工作，让广大群众充分认识“带押过户”的优势，让不动产卖方能够更加理解和接受“带押过户”。