石景山(楼市两极分化，石景山如何买入？)

在北京16个区中，石景山非常特殊，过去5年新房住宅供应稀缺且多为改善型、豪宅。2022年五次集中供地中，北京的住宅用地一共成交了55宗，其中石景山占了7宗；2021年，北京的住宅供地一共成交了60宗，石景山仅占了3宗，占比只有5%，整体楼市交易以二手房为主。新房均价7.5万/平，二手房均价不到5万/平，两极分化严重！

新房现状：

大概也就是去年年末吧，在家正过春节呢，石景山古城地块的小道消息传出来了，继中海寰宇天下之后，海子又开始张罗中海长安誉了，之前去过这地块踩盘，地块条件方方正正是真不错，在核心板块也没有什么乱七八糟的配建，指导价7.58万/平在区域里也算是正常价格，毕竟北边一路之隔的中海金石公馆（2014年的次新二手房小区）挂牌价格都到了7.4万/平左右。

最近，去年五批次土拍的石景山苹果园地块也有了着落，被南方起家的越秀地产以25.99个小目标溢价率15%拿下，楼面价约4.86万/平，指导价7.48万/平，妥妥甩了区域内的老旧小一大截儿，但新房这个价格也算合理，之前石景山的几个新房项目大差不差都开到了7.5万/平，唯一的遗憾可能也就是这地块为什么没被深耕石景山的中海拿下？

相继供应出来的古城地块和苹果园地块都是石景山本地居民比较认可的核心地块，对一直新房供应稀缺的石景山来说，上次的高光时刻大概还是在2017年中海寰宇天下问世，一路从景山府、熙山府、御山府的新中式卖到了四期转型“天”字系的“天赋”，18年、19年连续两年蝉联销冠，销售额破百亿，成为石景山楼市的传奇，也打开了石景山新房价格7万+的关口。此后便一发不可收拾，石景山新房遍地7万+，中海首钢天玺（均价7.4万/平），建发融创长安和玺（均价7.5-7.8万/平），中海云庭（7.48万/平），长安润璟（7.48万/平），中海学仕里（7.6万/平），西山云庐（9.15万/平）。

有人觉得不可思议，石景山新房的价格为什么会涨这么快？能卖到这个价格，自然是有市场，况且实际上对于海淀、金融街等上班的优质人群来说，7万+的石景山并不贵，产品好、品质高，通勤有保障足以。据统计天钻、长安和玺、长安九里的大户型大部分都是来自西城海淀的客群买走的。

（中海金石公馆）

两极分化：

新房7万＋供不应求，二手房5万左右无人问津，这大概就是石景山目前的现状，新房二手房两级分化。大概原因只能说曾经的首钢太厉害了，一个钢铁企业养活了整个石景山的人民，还给首钢工人建了不少公房，苹果园、杨庄、古城、八角、鲁谷几乎一览无余处处都可以看到这些老公房，虽然首钢搬走了，但这大片的老房子也足以见得他曾经的辉煌。

（苹果园社区三区）

不过随着时代的变迁，这些曾经引以为傲的老公房在新房面前却毫无居住品质可言，老旧小区由于设施不完善，布局不合理，过密集的楼距带来许多生活的不便，空间狭小，杂物摆放混乱，人口复杂，没有物业，安全性低等原因一直跟不上新盘的涨幅。尤其是冬奥会之后，新房和次新小区搭上了冬奥利好的快车都快涨飞了，老旧小的价格却基本上没有什么波动。

冬奥会给石景山带来的变化有目共睹，办公室有不少同事都住在石景山，石景山早已不在是人们传统印象中的重工业区，比起其他城区反而更加宜居。交通方面，有1号线、6号线直达东西海核心产业区，而且由于人口密度低，地铁基本不会太挤；冬奥会在石景山举办之后，石景山又多了一条奥运支线11号线，一期工程已经开通，二期正在建设中，将设衙门口西、东站，将来也能给石景山本地居民提供不少方便。地上交通马路宽敞整洁，早晚高峰基本不堵车。环境方面，之前的首钢园经过改造，现在已经成了京西最大的工业风网红打卡地，除了和谷爱凌大跳台合影，园里还可以免费体验无人驾驶技术，大型商业六工汇也开了，入住了不少潮牌，还有首钢大食堂、五星级香格里拉酒店。产业方面，园区也陆续引进了京东、第四范式、字节跳动、腾讯体育等人工智能企业，枭龙科技、打扮家等AR/VR企业。

最近也有关于石景山的好消息传来，京西最大的商圈京西大悦城预计今年5月份开业，十一学校石景山分校预计今年秋季开始招生。当初的规划眼巴前终于就要兑现了。石景山虽小，但也是住着舒服，配套齐全了。

冬奥利好给石景山带来的变化可谓是翻天覆，城市面貌焕然一新，冬奥辐射圈的新首钢板块，长安街西延线区域价值飙升，18年限竞房时代6万+，19年之后便开始手拉手，肩并肩，一起挺进7万+。正像有人说的那样，当谷爱凌在首钢大跳台成功摘金后，这一跳也把石景山区的房价托住了，对此，我不否认，但遗憾的是那批老旧小，涨价难，拆迁难，似乎永远留在了历史中。

置业建议：

预算在300-500万特别刚需的购房者，建议一定买近地铁的二手，尽量买小区管理还不错的公房，比如海特花园、苹果园社区等，虽说品质一般，但周边配套成熟，占个核心板块的流通属性，将来置换也好出手，不过品质决定了居住体验不会太好，基本没有太强的保值属性。

预算在600-800万的刚改购房者，建议看看融景城和雍景四季等品质还不错商品房小区，前者有个京源的好学校，后者紧挨着西黄村地铁，保值流通相对较好；不着急的话也可以等等越秀苹果园地块，接近3的容积率，将来可能会出一些小户型产品。

预算在800-1000万的改善购房者，可以看看中海在古城的新项目中海长安誉，距离1号线古城站约700米，北侧不远再建十一学校，西侧首钢园，2公里范围内喜隆多、京西大悦城，产品面积113-166㎡，三面宽四叶草户型，高得房率。古城板块的次新建议就先崩一崩，看看行情再入手，中海金石公馆和金玺公馆，从19年的7万出头，到如今差不多还是这个价格，且罕有成交。主要是因为这几年围绕首钢园开了太多新房，买区域内次新二手由于税费和贷款压根没有优势。

1000万以上求改善和保值，必看远洋沁山水、远洋山水等成熟板块且带有学区属性的小区。沁山水因为房龄新、品质好、靠近海淀田村，从18年8万出头，已经涨到了现在的10万+。