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编者按：

随着疫情影响逐渐消弭，自春节以来，消费市场已经有明显的回暖迹象，尤其是此前遇冷的房地产市场。

而这离不开国家支持刚需买房、降低购房门槛，信贷放宽、调整首套房贷款利率的政策推动。

在楼市利好的背景下，一部分的购房需求、购买意愿都有了显著加强。

然而，急于置业的购房者往往因为法律知识欠缺、风险意识不足，遭遇房产商恶意违约、被肆意侵权，而不知如何维权，甚至不明确商品房、二手房的交易常识和基本程序，因此我们也将持续关注房屋买卖相关的必备法律知识，一则帮助大家减少风险，避免纠纷，二则帮助大家顺利置业，少走弯路。

01.了解房屋信息，核验房产商资格

买房第一步，要全面了解你的意向房屋，了解房产商资质。

核验房产商的预售资格，如要全面核验，看“五证”：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

王志涛律师提示

注意：其中最重要、必须要核验的是《国有土地使用证》和《预售许可证》。

因为取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》才能取得《国有土地使用证》；取得了《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》才能取得《预售许可证》。

但同时需要警惕，购房者务必在签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，防止开发商用其他楼盘的五证冒充顶替。

现实中，房产商骗取定（订）金、房屋质量差、混淆商住房与住宅且因此贷款出现问题，且造成一房数卖后果的，大多都是因为未查五证而导致的

02.签订《认购书》或《认购协议》

《认购书》《认购协议》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，在这一阶段，需要提醒大家注意的是定金与订金的区别。

定金：通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。

给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”的基本精神。

订金：订金并非专门的法律概念，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

王志涛律师提示

简单说，就是买房的时候，突然不想买了，如果约定的是“订金”，开发商一般都同意在看中房屋，但没有签认购书的情况下退回客户，比如认筹筹金等；但是，定金受法律保护，是一种担保而非预付款，如果是买方违约，是无权要求拿回来的。

所以这个阶段一定要看清楚“订金”“定金”，了解其区别，防止“定金陷阱”。

03.签订合同，合同登记备案

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。

签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

商品房预售合同和商品房买卖合同的区别在于：二者订立的阶段不同，商品房预售合同是房屋尚未竣工时签订的，商品房买卖合同一般是现房交易的时候签订的。目前签订了预售合同的，一般无需另外签订买卖合同了。

商品房预售合同登记备案的意思，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理即可，预售人提供材料齐备的，房产部门3个工作日内完成登记备案手续，在商品房预售登记备案表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖“商品房预售登记备案章”，留存一份商品房预售登记表，另两份分别由预售人、预购人留存。

王志涛律师提示

此时一定要再次注意房产商是否取得了《商品房预售许可证明》，如果没有取得，那么购房者与之签订的商品房买卖合同无效。

04.签订《商品房抵押贷款合同》

为了鼓励购房者买房，开发商一般会请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，如果购房者需要办理商业性贷款或者公积金贷款，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。

在购买人取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章，并有房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示房屋按揭的情形。

05.收房并查验“三书一证一表”

开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。即《建设工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》。

王志涛律师提示

此阶段切记注意查看交付的房屋的房屋结构、面积等是否与商品房买卖合同中约定的一致。

06.办理产权过户登记

这一步，意味着购房者取得房屋的所有权，并领取房屋所有权证或不动产权证书。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

07.办理房屋抵押登记

购房人取得房产证之后，根据按揭合同约定，到房管部门办理房屋抵押登记，至此，房地产抵押发生法律上的效力。

王志涛律师提示

待贷款还清后，到房地产管理部门注销抵押登记。

写在最后：

置业买房，一直是一个人、一个家庭甚至几个家庭人生中最重要的事之一。

在这个过程中，既有可能顺利地入住梦幻家园，开启全新生活；也很有可能掉入各种各样的陷阱——涉及商品房买卖的纠纷一直以来屡见不鲜，而预先充分了解买卖的流程、其中可能存在的风险点，就能预防纠纷、帮助迅速维权。

希望本文能给大家提供基本的指南和提示，而其中仍有很多细节值得商榷提醒，我们也将在后续的案例、文章中尽力解答，欢迎持续关注。