臻境(深圳多个楼盘业主欲“退房”，都是质量惹的祸？)

房地产市场低迷之际，楼盘质量问题，往往成为购房者更为关注的焦点。

今年下半年以来，深圳多个网红“日光盘”便因房屋质量问题陷入业主与开发商之间的纠缠官司中。有业主称，如果自身诉求达不到满意的效果，业主坚决不收楼，并要求退房。据第一财经不完全统计，目前深圳存在相似纠纷的楼盘不下10个，遍布深圳的各个区域。

房屋的安全质量素来是购房者和开发商之间的纷争焦点，房价的下跌往往又会放大双方的矛盾。深圳有房地产业内人士私下表示，开发商在面对质量瑕疵时，通常做法是修缮弥补，尽力达到业主提出来的整改要求，但不会满足退房的诉求。“这次事件或许会促成深圳房企进一步加强质量管控，真正实现‘求快’到‘求好’的转变。”

外墙鼓包引发的“退房”纠纷

龙华区上塘地铁口的新盘汇德理是近期业主与开发商因质量问题存在纠纷的一个住宅项目，于2020年8月开盘，均价约7.53万/平，户型建面约81—111平，总价区间在585-885万/套，为装配式建筑，将于2023年交付。

在开盘之初，汇德理就因其与周边二手房价格倒挂严重成为深圳炙手可热的“网红盘”，开盘当天，1179套住宅在短短的五分钟内就被“抢光”，然而，谁能想到，2022年，该楼盘再次进入大众的视野，竟是因为业主要求退房。

汇德理的业主对第一财经表示，2021年12月，该盘已完成毛坯竣工备案，而今年年初，不少业主发现该项目外墙出现鼓包的现象，4月，发现开发商开始对外墙进行施工，一直到今年10月，外墙的施工都还未完成。更让业主感到担忧的是，开发商在修缮墙体外立面的时候，还有外墙出现钢筋外露的情况。

业主提出疑问：项目毛坯竣工备案之后，还未交付就出现外墙鼓包，是什么原因？开发商在竣工备案之后再次施工是否合理，是否取得相关的施工许可？墙体钢筋外露是否影响主体结构的安全问题，再次施工，能否保证墙体不渗水？

今年下半年，该楼盘的业主多次在项目现场与相关部门以及开发商进行沟通，在多次沟通未果之后，10月29日，不少业主在项目现场举牌“退房”。该楼盘一业主对第一财经表示，在初步统计中，共633名业主参与提出自己的诉求，其中有582名选择了退房，占比92%。有业主对第一财经表示，业主选择退房是不得已的选择，因为多次与开发商沟通的渠道不畅通，未得到满意的回复，房屋的质量安全是否能够保证也不清楚，如果安全问题不过关，只能退房。

10月30日，开发商在《致汇德理花园业主的一封信》中对墙面鼓包后的再次施工进行了解释：“针对铝膜爬架拼接缝导致的局部外墙观感偏差进行了品质提升，因疫情管控等因素导致施工进度不达预期，由此引发了部分业主对项目工程质量产生的困惑和担忧。”

11月7日，针对汇德理业主关注的主体结构安全问题、外墙质量问题，以及漏水及质保0年的问题，开发商给出了相应的反馈。开发商表示，经其自查自检，山墙面出现的露筋仅为个别位置，面积不足外墙总面积万分之一，外墙结构安全并未受影响。

就业主关注的漏水及结构质保问题，开发商承诺：将执行广东省住房和城乡建设厅关于在全省执行统一的商品住宅质量保证书中有关保修范围与保修期限的相关要求，即防水按照5年保修，保修期如因防水材料、设计或施工质量而导致墙面渗水、滴漏，开发商将进行维修并满足有关规范及标准；结构按照楼体设计寿命50年保修，保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，开发商将进行修复并满足有关规范及标准。

11月10日，开发商再次发文，对汇德理外立面的情况做出说明，即聘请设计院对现场进行了研判：露筋仅为个别位置，是竣工备案后，施工工人在休整混凝土外墙过程中，偶有打凿保护层，导致个别水平分布钢筋露了出来，钢筋未出现切断损伤，外墙结构安全未受到影响，对于钢筋外露部位，后续将采用改形环氧砂浆修复方案，工序包括除锈、冲洗、补平、养护四个步骤，修复完成后将聘请具备政府备案资质的检测机构，对结构安全进行检测。

此外，对于外墙的防水性能，开发商表示，外立面结构施工完成后将对外墙进行两道外墙专用耐水腻子及多道SKK涂膜施工，隔绝雨水和混凝土直接接触。施工完成后，将进行淋水检测，每层楼淋水不少于6小时。

质量问题该如何维权

实际上，近期因对房屋质量存在分歧，业主与开发商存在纠纷的楼盘并不只一个。

11月5日，一份《半山臻境整改诉求书》在网络上流传。诉求书提及了半山臻境（备案名称：半山港湾花园）十一项整改内容，包括，半山臻境项目标准层候梯间及走廊用材劣质，不符合销售时承诺的优良品质；外墙使用造价低廉的涂料，未交付即已大面积空鼓，要求外墙装饰材料采用外墙铝板；顶楼户型防水施工不规范且偷工减料，开发商在室内大面积打防水针，试图在漏水处堵水等。业主们在诉求书中提及，如果此次诉求达不到业主满意的效果，业主坚决不收楼，并要求退房。

半山臻境（备案名：半山港湾花园）位于南山区赤湾片区，于2021年6月开盘，将于2023年交房。半山臻境属于改善型住宅，主要分为115平、175平和180平三种面积段产品，均价10.14万/平，总价区间在1036-1975万/套，开盘当天，586套住宅全部告罄。

早在今年四月，半山臻境的开发商就曾在该项目的官方公众号上发布声明表示，发现有个别客户通过微信群、网络媒体等渠道发布非官方渠道获取的疑似项目现场施工照片、视频，且在未经核实真伪及事实的情况下对项目进行指责、贬损，对其公司的品牌声誉及广大业主的共同利益造成了不利影响。

彼时，半山臻境的开发商表示，项目正处于施工建设阶段，目前所呈现的施工过程外观并非最终实际交付标准及品质。另外，项目施工进度、施工标准、车位配比及材料质量、品牌均与合同约定一致。开发商会定期发布项目家书与业主保持沟通，后续也将根据施工进度举办业主开放日活动。

据第一财经不完全统计，今年深圳区域内，业主与开发商存在纠纷的住宅项目至少有14个，涉及多家知名开发商旗下楼盘，包括寰宇时代、深铁瑞城、领玺二期、沙井海岸城、都会四季、公园九里花园等，这些项目遍布深圳的各个区域。总体来看，上述项目业主提及的楼盘问题主要包括设计规划货不对板、外墙鼓包、建筑材料与样板房不一致等，而且多数楼盘都未达到交付时间，尚处于施工进程之中。

京润律师事务所律师张志同对第一财经表示，通常来看，楼盘项目的施工过程，由监理公司负责监督工程进度和质量。而业主在此过程中若发现楼盘项目偷工减料，施工不达标，存在安全隐患的问题，可以向住建部门举报，要求开发商进行整改。若购房者在商品房交付之后发现“货不对板”，则可以采取法律措施，进行工程造价司法鉴定，要求开发商赔偿相应损失。

张志同表示，在签订购房合同之前，购房者确实应该详细阅读购房合同，当发现购房合同内容对建筑材料品牌型号等方面表述不清，模棱两可的时候，可以向开发商提出自己的诉求，双方协商修改合同内容。不过通常情况下，单个购房者的诉求一般不会得到开发商的认可，因为单个购房与开发商比起来，话语权较小，很难让开发商对合同内容做出让步。

那么，若开发商拒绝对购房合同内容做出修改，购房者又想买房，购房者可以采取哪些措施呢？张志同表示，购房者可以向开发商仔细询问商品房建造的用材用料标准，并保留开发商在宣传过程中对商品房的书面或者口头表述，后续在建造或者交付过程中以此为证维护自己的权利。“当然，这个维护权利的过程，也会消耗购房者的金钱和时间成本，特别是时间成本。”张志同补充道。

倒逼房企回归“品质”竞争

与汽车等大型消费品不同，商品房大多以期房的形式出售，在建造的过程中存在诸多不确定性，如设计变更等，因此，在业内人士看来，购房者与开发商的纠纷想要完全避免，是比较困难的。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉李宇嘉表示，开发商在建楼的时候会看购房者关注什么。如果购房者关注房价的涨跌情况，开发商在营销和开发的过程中也会更注重项目的规划概念、区位价值、交通、配套优势等，不太注重房屋居住的舒适性。在房价上涨的过程中，房屋的增值价值对购房者更有吸引力，而购房者对房屋的质量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵会被掩盖；而当房价下跌，包括漏水、裂缝、物业、绿化、学校等前期开发商不太重视的问题就会暴露出来，业主就会以这写瑕疵为理由来维权，这也是深圳楼市以及其他重点城市楼市存在的普遍现象。

今年以来，深圳二手房价格出现较大幅度下跌。乐有家研究中心数据显示，10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前，不少房源接近参考价成交，甚至低于参考价成交。

深圳新房市场去化也不太乐观。10月深圳一手住宅网签3328套，环比下跌8%，深圳新房去化周期涨至12个月，进入高点。在去化压力较大的背景下，近期深圳的新房市场促销优惠力度也不小。

具体来看，同样位于龙华区上塘片区，与上述的汇德理仅一路之隔的卓越柏奕府精装修交付，开盘均价约7.47万/平，位置和价格都与汇德理相当，但不同的时间入市，两者的境况却完全不同。2022年年初，卓越柏奕府开盘，637套住宅，仅229批客户选房，与汇德理2020年开盘五分钟就告罄形成鲜明对比。近日，该片区的房产中介对第一财经表示，卓越柏奕府还有房源在售，现在买能享受95折的优惠，从总价来看，能优惠30—50万左右。

近日，龙华区龙胜地铁站附近的华侨城四海华亭入市，1043套住宅，单价区间约5.88-6.85万/平，均价约6.46万/平，因为距离地铁站稍远，周边多尚待旧改的城中村，大型商场平配套较少，四海华亭开盘就打折，刚拿到预售证两天，有房产中介就对第一财经表示，按照备案价，按揭88折，全款86折。

深圳房价最高的南山区也有新房打折现象。例如，今年6月，半山臻境所在的赤湾片区内，前海宸湾（备案名：伴山伴海广场）获得预售证并开盘，紧邻赤湾地铁站，公共交通比半山臻境更便利，预售单价区间约为8.63-11.98万/平，均价约10.43万/平。近日，该片区的房产中介对第一财经表示，该楼盘最低的折扣能达到9折，最低的单价能达到7.8万元/平，比最低的预售单价降了9.6%。

深圳多个房企从业人员表示，房价下行确实会给购房者带来心理冲击，进而将一部分怨气释放到“质量”问题上。近期深圳市场上密集出现业主集体就质量问题提出质疑，其中有一些诉求是合理的，确实属于项目层面操作失误，公司通常会尽力弥补，以满足业主诉求。“但目前来看，业主所提及的‘问题’都无法构成退房的理由，所以企业层面会尽力沟通，但不会答应退房的要求。”

“市场行情好的时候，企业更注重抢速度，抢销售，项目上容易忽略一些小的质量瑕疵；但在市场下行期，客户变得更为‘挑剔’，要求更高，公司相应也会更注重‘品质’。”一家大型房企相关负责人向第一财经表示，从规模竞争到品质竞争，或许便是市场转型的一个重要标志，深圳如此，其他城市亦是如此。