《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发酵几天后，珠海再次被推向舆论浪尖，市场上对此众说纷纭。

今天之所以再执笔论述，是因为实在看不过去。

说实话《规划》最深层次的东西，很多人并不知晓，房地产投资逻辑，也多是混乱的。

我在4月曾写过一篇文章，《为什么是这个城市》，里面用很多数据论证了珠海的可能性，大家可以翻翻看。

今天我选择用另外一种思维，帮大家理清珠海价值。

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首先横琴新区《规划》直接由中央下发，新闻联播黄金档，主持人字正腔圆整整读了几分钟，规格上，已是国家级战略高度。

在《规划》中的战略定位部分，总共讲到四点，我们先看前三：

1、促进澳门经济适度多元发展的新平台。

2、便利澳门居民生活就业的新空间。

3、丰富“一国两制”实践的新示范。

翻译成大俗话是：

1、帮澳门发展更多的产业，不只是把旅客送进赌场

2、拓展澳门人民的生活、工作、娱乐空间，不再那么逼仄

3、让隔壁香港看看，一国两制的好处

澳门我去过几次，给我的感觉纸醉金迷，但普通人的生活很一般，夹在大陆和香港之间。

人口密度非常高，澳门统计暨普查局数据显示，2020年，澳门土地面积为32.9平方公里，总人口68.3万，人口密度2.08万人/平方公里。

什么概念？

这是香港的3倍，深圳的3倍，上海的5.4倍，广州的11倍，北京的15倍，基本稳坐全球人口密度最高的城市榜首。

人口超载，生活成本自然水涨船高，主要表现就是房价。

澳门平均楼价在8万/平米左右，好一些的地段都是14万每平米左右。

一般住宅区30年电梯旧楼50平两室一厅600万、汽车停车位约200万、新小区100平一千万起。

(澳门街道实拍)

城市更新慢，房子小且贵，纵使当地工资水平相对较高，但对于居住情况，只能用“憋屈”二字形容。

澳门的产业主要是博彩，号称世界四大赌城之一，因为这玩意实在太赚钱，所以当地也没有想过发展其他产业。

路径依赖，舒适磨平了斗志。产业单一的病根就落下了。

据统计，澳门年轻人最想去的两个行业，一是赌场，二是考公职。

去赌场工作的研究生一抓一大把，考公职的更是万人空巷，奔走相告。

长此以往，澳门博彩一家独大，第二产业空心化严重，不符合长期发展趋势，社会必须转型。

但转型需要资金、人才、土地、产业环境，澳门除了不缺第一个，什么都缺，尤其是“地”。

一桥之隔的横琴，对澳门来说，便是未来。

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有人说，横琴的出现，就是为了服务澳门。

这样想，格局就小了，中央之所以在横琴如此重大的投资和规划，是想再布局一个“国际窗口”。

澳门和香港同属于国际自由贸易港，早期给了香港太多的政策红利，香港把深圳这个徒弟带出来了。

但目前局势来看，香港的一些“根本性问题”，无法解决，进入下坡轨道。

反观澳门，嗷嗷待哺，与内地一心，又需要转型，恰逢时机。所以在第4条战略定位中，我们可以看到：

推动粤港澳大湾区建设的新高地。

这次《规划》出台，给横琴的利好，包括：

一线放开，二线管住；给予高端人才15%以上的个人税税负减免、企业减按15%征收企业所得税等。

减税可直接降低企业运营成本，想做中国生意的外企，喜欢在这里扎根，想做全球生意的中国企业，也喜欢在这里布局。

这个扶持力度跟海南自贸港基本一致，是历史级的，但珠海背靠广东省，输送人才、资金资源更为便捷，前途明朗。

而且，《规划》还表明，横琴要施行“粤澳共管”，0阻力自由通关，民生制度一体化建设。

当任督二脉打通后，横琴就彻底成了澳门和内地的“融合城”。

总之，独一无二的制度利好，粤澳两地的财力扶持，宜居优质的生活环境，广州以及国内的人才聚集，基本凑齐：

“天时地利人和”。

横琴成为大湾区“新高地”，只是时间问题。

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最后再讲讲房地产市场。

《规划》出台，叠加全国“资产荒”，所以横琴市场又开始登上热门。

据消息，横琴已经无房可售，公寓和商业都开始被哄抢一空。

但作为多年研究楼市的子木，要告诉大家真实的买房逻辑。

去年到今年，珠海市场都很热，今年5月高潮期后，因为广东疫情，珠海市场开始休整至今。

对于横琴来说，未来是可期的，但需要时间落地。达到繁荣，起码5年起步。

而且，现在房价已经被热炒到6、7万/平左右，属于高点。

要知道澳门均价也在8万左右，价差逐步缩小，而广州老大哥核心区天河，二手房均价也只是6万左右。

要知道天河是几十年沉淀的结果，资源聚集，人才充沛，而横琴尚处于建设期。

换句话说，横琴虽好，但在《规划》出台之前，利好已经被提前兑现了。

横琴未来会有源源不断的企业入驻，伴随着是人才加速聚集，这都是可见的，但横琴可开发面积并不大，房源有限，且6万的房价不是一般人可以承受的。

怎么办？只能向外溢出。

东是澳门，南是南海，只能北和西。

向北是香洲区，但香洲属于珠海的老城区房价也很贵，大概在3-4万/平米左右，且面积小房源少，空间有限。

所以横琴以西，便迎来了机遇。

西部核心区的房价目前在2-3万/平米左右，相对于全市，尚处价格洼地。

而且近两年洪鹤大桥开通，将西部与横琴的车程，缩短至20分钟之内，将两地紧密相连。

如果说横琴是特区中的特区，那么西部核心区就是名副其实的超级卫星城，定向承接特区人口的居住需求。

而一个好的卫星城，除了交通便利外，一定要具备完善的生活配套。学校、商业、医疗等，缺一不可，这样才可以让人们有生活下去的幸福感。

目前来看，西部达到这一标准的板块，只有湖心新城和航空新城。

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我认为湖心新城有三大价值点，是需要关注的，分别是强通达性、强生活性和强支撑性。

首先是强通达性。

湖心新城地处湖心路，湖心路在20年前就是连接珠海东西部的交通枢纽，可以说是全珠海的地理「几何中心」。

香海大桥开通后15分钟可以到香洲主核心区，30分钟可以达到机场，25分钟达到横琴。

湖心新城位于珠海三大桥（珠海大桥、洪鹤大桥、香海大桥）之间，不单接驳横琴新区的外溢居住需求，还会接驳老城区香洲区的改善置换需求。

而且根据最新消息，珠海中心站（鹤洲）进入公示招标阶段，提到规划的范围正是湖心新城板块。

届时，湖心新城门口就是珠海西部地区铁路主枢纽，承担区际和城际交通功能，规划接入广州至珠海（澳门）高铁、珠海至肇庆高铁、深珠城际铁路等。

可以预见，湖心新城将是全珠海最强的交通枢纽，可带来巨大的人流量和资金流动。

其次是强配套性，是作为一个超级卫星城的“内核”。

湖心新城被定义为西部中心区核心，全市高端改善住宅区，享受双区政府配套，在教育、医疗、商业方面都要凝聚资源。

比如教育，政府要求湖心路片区配建多所名校，高密度的教育配套很有效带动西部地区教育的提升。

前几天华中师范大学粤港澳大湾区教育研究院，还专门到这里进行交流洽谈，加快落地速度。

除此之外，湖心新城是全珠海公园最多的板块，尤其幸福河湿地生态公园，其整体规模达32公顷，约为海滨公园的2.5倍。

商业层面，有豫园商城、金茂商业中心、家和城商业广场，开车10分钟左右，还可以到达全市规模最大的综合性购物娱乐中心，华发商都。

整体居住属性是珠海西部的C位，价值稳定。

而对于强支撑性，湖心新城作为全市最大的交通枢纽，享受横琴、香洲、金湾、斗门四大区的人口支撑，这是其他板块所没有的。

在最新的统计报告中，也证明到，湖心新城板块本地客源占比是最多的。

所以在某种意义上，投资性价比将是全珠海首位。

而航空新城，打的是南岸机场价值，但整体还是走卫星城概念，目前接近3万的均价已经赶上香洲核心区了，空间有一些饱和。

现在来看，新规落地，珠海不限购的优势显露，如果有买房抗通胀的打算，应尽早布局。

这就是我对珠海的理解，一定要理性客观读懂现象背后的价值，才是买房之道。