房贷利率上调-实际继续下行,多地利好持续放宽!

4月23日，央行公开表态：“房价出现趋势性上涨苗头的城市应及时推出支持政策，主动上调利率。”

虽然市场关于房贷利率上调的风声不断，但种种迹象表明，4月楼市政策利好仍在持续：从需求端来看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化；从融资端来看，此前房企融资利好政策仍持续发挥利好效应，年内拟融资规模超2100亿元。

有业内人士分析，这与房地产市场目前现状有关，3月楼市迎来增速“高光”时刻后，后续市场复苏预期开始回落，需要政策端给予支持。从部分高频数据来看，近期房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，品牌房企的主推项目、来访量和成交量亦出现明显下滑。

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01 房贷利率继续下行

虽然此前央行方面指出，首套房贷利率政策动态调整机制“既管冷、又管热”，引发市场关于利率即将上调的担忧，但从目前种种迹象来看，市场房贷利率仍处于下行区间。

贝壳研究院监测显示，2023年4月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116BP和54BP。

从具体城市看，4月，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市首套房贷利率下降。从城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1BP至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2BP至3.99%，一线城市首二套房贷利率继续持平。

同时，房贷放款也继续保持2019年以来最快的放款速度。

贝壳研究院数据显示，4月，百城银行平均放款周期为21天，与上月持平。广东某国有大行客户经理告诉记者，目前其所在支行房贷放款基本走“快速通道”，如果资料符合标准基本条件，则最短2周内就可以完成放款。

事实上，目前房贷利率已处于相对低位。央行发布数据显示，截至3月末，已有83个城市下调首套房贷利率下限，其中太原、金华、郑州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不过，广东某头部房企策划告诉记者，虽然目前房贷利率一降再降，但很多客户仍处于观望状态，其所在楼盘在3月销量略有突破后近期又进入“瓶颈期”。据他此前经验，二季度通常是销售旺季，较一季度一般销量高50%左右。如果房贷利率持续保持目前态势或继续下行，或有季节性突破口。

在他看来，与之前相比，目前这一阶段房贷利率并不会成为客户购房的决定性因素。现在客户和之前的购房逻辑已有所不同，房价“狂飙”期，客户更重视“性价比”，追求的是尽快上车，因此房贷利率成为可以吸引客户的重要“利器”。而目前这一阶段，炒房“泡沫”破灭后，核心区位、优质地段才是客户最重视的因素。

也有不少购房意向客户正在密切关注所在城市的利率变化，东莞某银行房贷业务相关客户经理告诉记者，近期，经常收到客户消息“轰炸”询问贷款利率变化。“有的客户担心贷款利率会上调，有的客户则是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更优惠的贷款利率。”他进一步解释道。

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02 多地密集放宽涉房政策

事实上，除首套房贷利率政策动态调整机制下灵活的房贷利率，为继续提振房市，多地在涉房金融政策上也不断“松绑”。5月开局短短一周时间，南昌、巴中、上海、南宁、苏州等多城对公积金政策进行调整，针对特定人群提高公积金贷款额度。

5月6日，江西南昌住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关使用政策的通知》，其中提出，支持多子女家庭使用住房公积金。符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。调整后，多子女家庭贷款最高额度为双缴存职工96万元。

5月1日，上海正式实施多子女家庭住房公积金支持政策。新政明确，多子女家庭在上海市购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。

据不完全统计，4月至今，包括泉州、杭州、宁波、合肥、兰州等10个城市均调整公积金政策。除上述支持多子女家庭购房、提高最高贷款额度外，还有城市针对公积金使用范围、缴存余额系数进行调整。如兰州对住房公积金贷款存贷比（缴存余额系数）进行调整，由原来的18倍提高至24倍，缴存时间系数也相应予以调整；合肥则宣布可用公积金付新房首付。

（资料来源：广发证券发展研究中心）

除公积金政策优化外，4月不少涉房政策利好也在升级：一方面，热点城市限购继续放松，郑州、合肥、杭州等城市均缩小限购区域；另一方面，多地直接“真金白银”发放购房补贴。例如，泉州台商区新落户人员购买该区新建（一手房）商品住房，可根据落户年限不同给予1万~5万元不等的补助。

“展望二季度，预计住房金融政策和各地住房政策仍将大概率保持较为宽松的态势。房贷利率可能维持在低位，商业银行保持个人按揭贷款较快的释放节奏。”植信投资研究院资深研究员马泓预测，部分地区仍将享受取消首套房贷款利率下限的优惠政策，部分城市将联动多孩生育政策放松住房公积金贷款门槛，积极探索其他模式，个别大城市可能会适当调整二手房指导价范围，鼓励改善性需求加快置换。

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03 未来将呈分化式复苏？

需求支持政策密集落地、房企“造血”能力恢复之余，“输血”能力也有逐步改善的迹象。4月以来，房企融资环境修复迹象逐渐明显，克而瑞研究中心提供的数据显示，4月，80家典型房企融资总量为497亿元，同比下降29%，降幅进一步收窄。

上市房企融资延续好转势头，根据Choice数据，截至5月8日，年内共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1285.44亿元；年内共有83家上市房企通过发行债券合计募集资金达888.26亿元，两者均远超去年同期水平。仅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企业密集公告融资计划。

需求端、融资端利好持续下，未来房地产走势如何？

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，二季度房地产市场有可能将进入横盘期，各项指标比2022年同期会有好转，但改善动力并不明显，后续市场走势还有待经济纾困和政策扶持。

从长期来看，经济学家任泽平在《中国房地产展望2023：分化时代到来》中指出，今年将会首次见证房地产的分化式复苏。有的城市房地产复苏回暖，甚至房价创新高，但有的城市房地产会持续低迷。他认为，区域分化是未来房地产市场最大的特征；房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧；产业+地段为王；改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

本文来源：第一财经