蓄客(旺季不旺 地产商“蓄客”四季度冲量)

来源：中国证券报

“十一”长假期间，中国证券报记者走访北京、厦门、南京、苏州等多个热点城市的新楼盘发现，在“房住不炒”“稳房价”调控精神下，购房者对后市预期平稳，多地售楼处并未出现人员爆棚的情况。传统旺季不旺，房价横盘甚至微跌或成为常态。值得一提的是，不少房地产商积极调整策略，利用国庆假期为新盘“蓄客”，全力冲刺四季度。

限竞房面临去化压力

中原地产研究院提供的数据显示，10月1-5日，北京二手房的网签数量为26套，低于2018年同期的29套，新建住宅签约量则基本持平。

尽管网签数据有一定滞后性，并不能完全反映国庆期间北京楼市的情况，但从记者现场调研情况来看，购房者对后市预期平稳，加之选择增加，不论是一手房还是二手房，这个国庆期间的北京楼市有点“冷”。

目前北京市场的绝大多数在售新建纯商品房住宅都是限竞房。限竞房的集中入市，增加了供应，同时拉低了周边二手房的价格，起到了引导楼市价格理性回归的作用。不过，同一时期项目扎堆入市，还面临着市区二手房的激烈竞争，除了个别五环内的项目不愁卖之外，不少项目面临较大的去化压力。

记者在多个限竞房项目了解到，不少地产商在限竞房项目引入了更加实用的户型设计。例如，不少项目在120平方米的户型中做到了三室两厅两卫的布局，以往这类户型的面积往往在150平方米以上，紧凑的户型设计明显降低了购房者的负担。

不过，尽管不少限竞房项目品质可圈可点，但整体来看，限竞房仍然面临较大的去化压力。中原地产研究中心数据显示，截至9月17日，北京限竞房入市已经14个月，但按照成交套数计算，网签完成率只有43.7%。限竞房已经连续多月出现供应量大于签约量的现象。

部分城市楼市降温

近年来，以厦门、郑州、武汉、南京、苏州等为代表的二线城市楼市走强。记者国庆期间走访这些二线城市楼市时发现，这些城市新建住宅价格今年以来走势平稳。

数据显示，厦门岛内两区的房屋均价在6万元/平方米左右，这一价格已经接近北京四环内二手房均价。厦门地区多位销售人员向记者表示，厦门地区在售新盘均价在4万-6万元/平方米，部分项目开盘价超过10万元/平方米。

在苏州、南京等地区，其老城区新楼盘项目基本被别墅和洋房包揽。从记者走访结果看，市区新楼盘项目均没有促销活动。以位于苏州姑苏区某楼盘为例，在售楼盘全部为别墅项目。该项目于2018年底开始销售，目前多种户型一应俱全。据销售人员介绍，该项目目前实行“一房一价”，总价2000万元起步，均价在4万-6万元/平方米。按照户型和所在位置，价格差异较大。“靠近湖边的位置，均价都在6万元/平方米。”

不过，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从目前的市场看，部分城市楼市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外，大部分一二线热点城市的库存都有不同程度上升。在楼市调控基调不改、信贷收紧的背景下，特别是目前的LPR计算利率方法下，实际房贷利率并未降低，这使得市场再次观望。

多手段“蓄客”

从一线城市的情况来看，尽管国庆期间人气不旺，但地产商和销售中介机构仍通过一系列活动积极“蓄客”，全力冲刺四季度。

据了解，“十一”过后，北京预计将有12个项目陆续入市，区域分布在朝阳、通州、昌平、顺义、石景山、延庆等区域。目前不少项目已经通过各种手段积极“蓄客”，全力冲刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限竞房项目中，除个别项目外，不少项目都能有折扣优惠，在四季度冲全年销量的压力下，不排除部分项目推出“以价换量”。

克而瑞地产研究中心的数据显示，9月百强房企业绩较7月、8月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。

从业绩表现来看，受益于供货力度加大，9月TOP50房企中有超过八成的企业单月业绩环比提升。如恒大9月实现全口径业绩规模830亿元，较8月环比大幅增长73.6%；世茂和阳光城9月分别实现单月销售金额320.9亿元和271.9亿元，环比分别增长49%和60.3%。

从目标完成情况来看，截至9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近四成房企目标完成率达到75%以上，另有近四成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。

克而瑞认为，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期。从房企中期报告来看，多数企业供货节点集中在四季度，将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定回升。