董家渡(上海董家渡迎来“援兵”：孙宏斌曲折激活项目，融创未来或回购股权)

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

孙宏斌，终于等来了“援兵”。

11月28日，融创中国（01918.HK）完成转让上海董家渡项目近90%股权的消息引发市场关注。时代周报记者查询资料获悉，泛海建设控股有限公司的投资人信息发生变更，除融创中国以外，新增中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）两名股东。

变更后，融创中国在泛海建设的持股比例由100%下降为10.322%，中信信托、华融的持股比例分别为64.678%、25%。

“本次合作的股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创会在未来融资偿还后回购股权。”12月2日，一位接近融创的业内人士向时代周报记者表示。

泛海往事

泛海建设拥有上海董家渡项目100%权益。上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，地处南外滩板块，总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.8万平方米。

2019年1月，泛海控股为缓解资金压力“断臂求生”，当时现金充裕的融创充当了“白衣骑士”，获得两个京沪核心地段大体量优质项目。

在收购完成后，融创于董家渡地块上开发了“融创外滩壹号院”项目，并先后在2019年7月、9月两次开盘，累计售出440多户，均价12.1万元/平米，套均总价约4000万元，为融创回笼了近70亿元的销售回款。

图源：图虫创意

然而，自去年末陷入流动性困境以来，融创不得不通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金。而上海董家渡项目作为孙宏斌“压箱底”的优质资产，是去是留一直成为业界关注的焦点。

事实上，早在今年3月市场便传出消息，称融创曾与中国信达洽谈出售上海综合体项目，但当时融创并未透露具体洽谈的项目，双方也就此没了下文。10月初，又有坊间消息称，中国华融资产管理公司与融创中国，就重组上海董家渡项目等事宜展开合作，并达成了协议。

而此次出售泛海建设控股股权的交易，时隔近8个月才得以实现，业内人士认为或与近期出台“金融16条”政策有关。

“金融16条”政策中关于信托方面曾提到，鼓励信托公司支持房地产企业和项目的合理融资需求。而伴随着市场情绪波动和政策持续回暖，融创与AMC的谈判，终于以一种难得的创新模式面世。

项目未售货值超500亿元

兜兜转转四年时间，孙宏斌还是暂时舍弃了上海董家渡项目部分股权。

事实上，据知情人士向时代周报记者表示，在本次中信信托+华融入局后，融创仍然还是操盘方，华融行使监管职能，董家渡项目仍将保留使用融创品牌，项目总建筑面积约68.8万平米米。其中，未售部分对应货值超过500亿元。

而本次合作的成功，意味着融创其他优质项目将得到AMC和银行的更多融资支持，有助于推动融创整体经营尽快恢复正常。

“融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。”一位接近融创的业内人士向时代周报记者表示。

天风证券的一份研报指出，此前收并购推进效果欠佳，主要受民企负债、资产质量、项目价格和公开市场拿地的横向比价效应等因素影响，问题更多源于买方，甚至伴随行业挤兑和买方压价，导致资产价格加速打折。近期政策针对卖方债务展期和项目破产重整给予支持，同时从买方角度减少对加杠杆收购的担忧，有利于推动优质项目的收并购进程。

另一位券商分析人士向时代周报记者表示，此次融创与“AMC+银行”的股权融资合作，以金融创新的方式，可以称得上是最快践行“金融16条”的标杆案例，在房企纾困、化解行业风险的背景下，具有不可低估的示范效应。但同时也要看到，一般类似“输血”只可能发生在房企最优质的资产上。

目前，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿元的纾困基金。

在推进债务重组的同时，在推迟长达半年之后，融创还于12月2日披露了2021年业绩情况，这一动作也被外界视作孙宏斌重回大众视野的“第一步”。

公告称，预期2021年公司拥有人应占亏损约为383亿元，核心净亏损约为253亿元，剔除减值影响后的核心经营约为120亿元。预计将于2022年12月底或之前刊发本年度经审核业绩公告。

这也是近五年来，融创首次出现业绩大额亏损。而自2022年4月1日起停牌后，融创至今尚未复牌。