重庆楼盘(重庆这些被投资客“占领”的楼盘，还能卖出去吗？（南区篇）)

来源：峰值财经发布时间：2023-05-12 浏览量：次

上篇文章盘点了一下北区的一些投资盘，这篇文章就盘点一下南区的，包括南岸、大渡口、九龙坡、沙坪坝、巴南。

巴南区

巴南区是重庆主城楼市供应量的大户，因此成交量也是长期位列重庆前列。根据乐居网的相关数据统计，2021年巴南区累计成交30101套，均价10830元/㎡，位列主城第三位，李家沱、龙洲湾、鱼洞三个板块贡献率约72%。

事实上，巴南区的主要投资盘也基本集中在这几个区域，比如巴滨路、高职城、龙洲湾这些区域。

那么谁是巴南的第一投资楼盘呢？很大概率是巴滨路的龙湖春江天镜。根据贝壳网显示，目前龙湖春江天镜均价13485元/平米，正在出售363套，近90天成交3套，总成交量7套，在租房源15套，近30天带看129次。

可以说楼盘的成交效果很不理想，根据最近一次的成交记录显示，成交价格不到11000元/㎡，真是有点儿梦回2018年底开盘时候。龙湖春江天镜当初售卖的价格高于地区均价，再进行二次售卖的时候，出手优势并不大，毕竟买小三房的客户，是不可能忽略价格因素的。

目前龙湖春江天镜的挂牌价在11500-15500元/㎡之间，不降价的话很大概率卖不出去。当然，小区自住还是可以的，不过也要等到周边配套慢慢成熟之后，不知道有多少人被高位套牢呢？

除此之外，还有像京汉凤凰城、融信澜湾、联发龙洲湾1号、招商雍江府、千江凌云等等楼盘挂牌量都比较多，但是成交量都少的可怜，这些楼盘都是在18/19/20年时间买入，只能说目前都高位站岗了。

这其中也不乏交易还不错的楼盘，像旭辉城橙郡、协信星澜汇一二期、中交锦悦部分组团等等楼盘，因为周边配套成熟，所以流通性都还不错。

龙洲湾

京汉凤凰城挂牌量325 ，成交量26

融信澜湾挂牌量131，成交量7

电建洺悦城挂牌量38，成交量0

联发龙洲湾1号挂牌量275，成交量17

协信天骄星城挂牌量123 ，成交量9

巴滨路

龙湖春江天镜挂牌量362 ，成交量7

招商雍江府挂牌量212 ，成交量11

华远海蓝城挂牌量101 ，成交量5

华润澜山望挂牌量130，成交量11

荣盛滨江华府挂牌量172 ，成交量16

金科碧桂园旭辉千江凌云挂牌量171 ，成交量3

高职城、鹿角

荣盛锦绣南山挂牌量226，成交量24

协信星澜汇三期挂牌量149，成交量69

碧桂园保利云禧挂牌量110 ，成交量7

启迪协信星麓原挂牌量217 ，成交量11

中交锦悦御澜湾挂牌量210 ，成交量10

麓铭府挂牌量57 ，成交量1

沙坪坝区

2021年沙坪坝区商品房成交32647套，成交均价12698元/㎡，西永、大学城、土主三个主力板块成交量占比高达77%，西永成交量达到10268套。沙坪坝区的投资楼盘主要还是集中在西永和大学城，其中文旅城和富力城是投资最多的两个楼盘，以文旅城最甚！

重庆融创文旅城总占地面积有6700多亩，总体量达550万方，也被称作重庆最大的小区，据说能容纳50万人居住。融创文旅城先后建成了御林、御岸、御澜、御华，以及长湖郡、曲水风和等组团，涵盖高层、洋房、别墅所有物业类型。

在贝壳上搜索融创文旅城就有，1091 套二手房，整个小区挂牌价在9500-13000元/㎡不等。

说文旅城是重庆主城最大的投资盘也不为过，当初建面八九千就可以买到，楼盘成交、销量可以排到全国前列的那种。卖得这么好，又处于楼市火热期，自然买文旅城的投资占大多数，那么多二手房，买的客户不好好挑选压价是不可能的！文旅城现在各个楼盘高层、洋房等加起来的挂牌量有1000套以上，面对现在挂牌量1000多套的二手房市场，不知道当初买在这里投资的人后悔了没有呢。

另外就是富力城，主要是富力院士庭，毕竟富力城还是有些人气，院士庭是后开的。

富力院士庭位于陈家桥轻轨站旁，是真正意义上的轨道房。但是也就是一期距离轻轨站最近，其他的组团，就离轻轨站不算近了。当初为啥说值得投资，是因为这边是一个刚需楼盘，近轻轨，有小户型，周边配套规划也比较好，认为后期比较好出手。而且总价不高，接盘人压力不算太大。

但现在一看富力院士庭的挂牌量有187套，成交量只有5套，看来是失算了。当然，面对站岗悲剧的也不只是富力院士庭，还有像龙湖西宸原著、西永九号、桂语九里、美的金科郡、万云府、龙湖开元等也是投资站岗比较典型的楼盘。

不过这也只是西永大学城片区投资楼盘的一部分，后续还有像万科招商理想城、融创云鼎城、东原大发印未来、西阅星辰、中建瑾和城等盘的房源会挂牌上去。反正就是，整个西永大学城的二手房都乱成了一锅粥。

富力城天禧挂牌量365，成交量109

富力院士庭挂牌量187，成交量 5

龙湖西宸原著挂牌量169 ，成交量6

重庆融创文旅城御麓挂牌量347 ，成交量4

西永九号挂牌量144 ，成交量27

美的金科郡挂牌量144 ，成交量19

万云府挂牌量166，成交量0

首创天阅嘉陵挂牌量65，成交量0

文旅城曲水风和云起挂牌量72，成交量0

渝开发格莱美城挂牌量130，成交量16

南岸区

2021年江北区商品房成交14242套，均价14197元/㎡！

南岸的投资盘大多都集中在茶园新区还有相邻的鹿角，毕竟是新开发的新区，买入的人很多。比如金科博翠园、中铁建万国城、碧桂园东原合能千屿一期、鲁能领秀城4街区（北区）等挂牌量都比较多。

其他投资盘有弹子石的铂悦澜庭，2018年开盘的时候建面13000元/㎡不到，如今成交价差不多在17000元/㎡，还是有得赚的。

像中海国际社区那一片，投资的其实也不少，全靠买得早，不过后面的中海十里长江这样的楼盘价格就比较高了，像这种位置还行的楼盘，投资客肯定不会少的，过几年之后肯定会有大量的房源出来。

融创江南融府挂牌量259 ，成交量53，出租房源18

中交漫山挂牌量123 ，成交量45

金科博翠园挂牌量178，成交量15

碧桂园东原合能千屿一期挂牌量145 ，成交量13，出租房源13

铂悦澜庭挂牌量123 ，成交量4

中铁建万国城挂牌量239 ，成交量11，出租房源12

鲁能领秀城4街区（北区）挂牌量260 ，成交量27，出租房源22

九龙坡区

2021年九龙坡区商品房成交17111套，均价12679元/㎡！

作为重庆的老主城区之一，九龙坡要说投资盘的话应该并不多，毕竟很多人买来肯定还是自住的多，投资也是极少部分。不过也不是没有，印江州应该就是九龙坡这几年的投资盘代表。

印江州可以说也算是重庆的“元老级红盘”，也被称为坡区卷王，印江州也算是九龙坡进入改善楼盘阶段的第一枪。目前印江州小区均价20045元/平米，正在出售92套，历史成交1套，近90天成交0套，近30天带看99次，最近一次成交价约19500元/㎡。作为一个200万-400万级别的楼盘，这样的数据确实是比较恼火，户型比较大也是影响流通性的主要因素之一。很关键的一点就是，它没有十分硬核的卖点加持，要位置没位置，要学校没学校，要产品没产品，但它还是卖得火。

印江州从2018年开盘到如今，已有差不多4/5年时间。当年首次开盘就要卖到套内24000元/㎡，因此去化比较具体，精装房号称是豪宅后来卖不动又改为清水，这么几年价格价格基本上没有什么太大的变化，只是装修变清水找点利润回来。

其实现在看来，当年买印江州精装修的购房者也是买了个虚高，2019年的房子相比现在还是有增值，但是除开成本的话，没亏就不错了。印江州的这个价格透支了差不多5年的涨幅，如今有90多套的房源在售，也许当初买入的人确实撑不住了。

总的来说，印江州是很典型的价格出来时一幅豪宅的样子，现在来看的话性价比并不高，有的甚至可以加点儿钱上车更低密的融创国宾壹号院。当然，如果是自住的话其实也还行，不过那时候确实可以选择更多的。

印江州挂牌量95 ，成交量1，出租房源20

华宇锦绣花城挂牌量215，成交量102，出租房源11

保利爱尚里尚彩挂牌量126，成交量33，出租房源12

中海九龙天颂挂牌量33，成交量0，出租房源18

中建龙玺台挂牌量7，成交量0，出租房源3

大渡口区

2021年大渡口区商品房成交15275套，均价11225元/㎡！

大渡口虽然说是相对其他主城区发展得比较早的板块，不过最近几年因为行情的原因，投资盘并不少。大渡口的投资盘主要在华岩还有建桥、九宫庙这一块，主要的楼盘有华宇观澜华府、绿地城、华润凤凰城、金科中建博翠长江，金科中建集美阳光等。

比如说比较具有代表性的华润凤凰城，目前小区均价15217元/平米，正在出售55套，历史成交1套，近90天成交1套，近30天带看27次。华润凤凰城当初也算是一个红盘了，要排队摇号才能买得到，17年底.18的时候才130来万，套内114左右，算下来套内11000多，很便宜了，当然你得靠运气和关系了。

而目前华润凤凰城的最近的成交价在建面11571元/平米，还是涨了一点儿，早些时候买的还是赚了的。华润凤凰城目前在挂楼盘的价格都在15000元以上，不过成交量实在是很少。参考最近11500多的成交价，不打骨折貌似都成交不了。

金地自在城挂牌量16 ，成交量0

华宇观澜华府挂牌量 160 ，成交量12

绿地城2期挂牌量317 ，成交量71

佳兆业滨江新城江城时光挂牌量265 ，成交量22

朵力迎宾大道挂牌量197 ，成交量84

华润凤凰城挂牌量 55 ，成交量1

康田栖越127挂牌量，成交量13

融创春晖十里岚峰庭挂牌量154，成交量 12

金科中建集美阳光挂牌量171，成交量 7

荣盛城33挂牌量，成交量1

联发西城首府挂牌量22