上海商务(上海黄浦江岸的商务价值被低估了？两个“金三角”之外，还能有更大作为)

1931年，帝国大厦在纽约哈德逊河畔拔地而起，世界范围内的商务中心建设由此起步。此后近100年里，滨水开发商务区如同一种心照不宣的规则，在全球许多城市得到实践。开发同时带来经验与得失，由此带出的水岸经济命题，也成了外部观察区域经济的一个微观视角。2017年，上海黄浦江两岸45公里公共空间贯通。在这前后，浦东前滩、徐汇滨江、虹口北外滩等沿江区域也作为上海新的商务空间陆续布局建设。根据世界知名房地产咨询机构仲量联行提供的数据，2018—2022年期间，上海新增楼宇供应总量里，沿江商务空间占到55%（也有机构认为是43%）。与此同时，许多区域租金看涨，北外滩的核心楼宇租金已达到较高水平，前滩新推出的写字楼亦有紧跟陆家嘴的叫价。显然，经济产业逻辑下的黄浦江滨江岸线已取得一定的开发成效，并逐渐散发出独特的市场魅力。而这些滨江空间的开发经验，又将给未来的新兴区域建设带来怎样的启示，值得我们做更深入的观察。滨水商务区崛起外界对上海的第一观感，一定少不了“高楼多”。这些大楼既是上海的面子，更是商务经济坚挺的里子。房地产咨询机构世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕向记者细数了当前上海楼市最主要的20个商务区，总存量已经超过1700万平方米，甲级与超甲级写字楼占到总量的75%以上。如果从地理空间上观察它们，还可以得出另一个结论：20个主要的商务区中，紧邻黄浦江的有7个。其中除陆家嘴这样的核心商务区，外滩、黄浦滨江、北外滩这样的拓展区，还有包含前滩、徐汇滨江等在内的新兴区，且正好沿水流形态形成了两个三角，不少地产业内专家称之为两个“金三角”。滨江商务板块的强供应，是近年来上海市、区两级政府城建规划手势的结果。以北外滩为例，2020年，北外滩开发建设全面起势。外界一度评价是“1990年启动陆家嘴开发后上海最大规模、最大能级、最大手笔的开发”。徐汇滨江岸线更长，地区政府积极快速引进CMG国际传媒港、芒果西岸广场、星扬西岸、星瀚广场等一批商办项目，也大大强化了这里的商务浓度。上海热切开发滨江是意料中事。一来，既往成功的水岸开发经验强化了地方政府信心；二来，“滨江沿岸贯通后，生活岸线带来丰富的社会性、社交性，也对商务、商业功能产生了牵引力，滨江板块最终会显现经济价值。”上海前滩新兴产业研究院院长何万篷说。不过令人惊喜的是，市场同样报以热切反馈。以往地产业内观察一个新兴地块的发展，常用到一个“接受度”的指标。“现在我们更倾向于观察‘青睐度’，即企业客户不仅愿意来，且深度认同地块的发展前景。”陆燕说，从前滩、北外滩的市场反馈看，“青睐度”已经比较高了。

信德中心，一个位于前滩的新楼宇项目，刚刚交付就出租了50%。“这大大超过市场普遍的30%规律。”根据世邦魏理仕、仲量联行两家机构数据，前滩开发仅十年，楼宇整体出租率就达到92%左右。去年，前滩一些新项目的租金相较开发初期已经翻番；北外滩来福士广场的中高区租金超过两位数；整个滨江区域最受市场欢迎的北外滩、前滩、徐汇滨江三大板块，平均有效租金达到5—7元/平方米/天不等。

徐汇滨江。

便捷创造价值上海环线内外，每年有大量新的供应进入市场。滨江区域能够脱颖而出，必有独到的内外因素。陆燕解释，“水”在中国的传统文化，乃至世界多元文化中都与涨势、财富有内涵上的关联。“许多企业客户，尤其金融行业，对滨水空间有天然情结。再加上开阔的水景带给人生理上的愉悦感，一些沿江写字楼的高区，即便租金高一些也不难找到客户。”脱离感性因素，滨江区域亦有不可复制的优势。“不再只关心租金，是过去三年里一个明显的市场转折。客户还会慎重考虑开发商、物业管理能力、新风系统等功能的配置，以及办公空间的改造灵活性等，所以甲级及以上写字楼在市场上最受欢迎。”陆燕说。而相对滞后开发的黄浦江滨江板块，此时充分体现其后发优势。仅一个北外滩，就规划了甲级写字楼40栋，其中还有高度为480米的浦西新地标。“现在我们带看客户时，对方都会把北外滩、徐汇滨江、前滩列入他们的‘short list’（即已经过精心筛选的短名单）。因为那里是上海新增高品质楼宇密度最大的地方。”仲量联行中国区研究部总监姚耀说。当然，规模效应只是滨江崛起的一个条件，市场主体用脚投票的背后，还有诸多具体的考量。陆燕说，多数公司选址前会委托机构进行员工通勤成本的测算，“便捷的交通环境不仅给企业员工提供方便，也关系到企业的人才竞争力、人力成本。”而商务与商业是否充分结合，满足员工的餐饮、购物需求，也是区域引力的关键。“过去5年，许多新增楼宇都是以综合体的形式出现的，前滩中心大厦、北外滩来福士能够为市场接纳，也得益于周边高能级的商业空间加持。”仲量联行华东区研究部董事丁婷说。“便捷创造价值。”在何万篷看来，一个区域的开发是否成功，首要看它是否便捷。这不仅是交通、商业的便捷，更是全要素资源获取的便捷。“如果你的左邻右舍有银行、国际经济组织、人力资源机构……要寻找一个为你增值赋能的合作伙伴甚至不需要出写字楼；走几步路就能抵达诊所、学校、餐馆，一杯咖啡的时间就能把你的金融产品分销出去；坐几站地铁就能到达繁华的城市中心，即便租金和物业成本高一些，但商务综合成本反而是低的。便捷，最终带来了便宜。”何万篷说。

北外滩空中连廊示范段一期。

配套人口双向互动脱开“滨水”的标签，其实黄浦江滨江区域诸多地块的开发中所面临的问题，和绝大多数新区、新城，或者是城市更新地块是一致的，例如人口导入。有人担心，万一楼盖起来了没人去怎么办。但是，滨江的发展打消了这种顾虑。前滩开发11年，早先提出的“2.5万居住人口目标”目前已完成，“创造10万个工作岗位目标”也将在“十四五”期间伴随新的开发建设逐步实现。据上海前滩新兴产业研究院首席研究员周学强观察，前滩的开发理念是“先宜居、后宜业”。“在靠产业导入人口还是靠配套导入人口的选择中，前滩走了后面一条路。”徐汇滨江的公园、美术馆、绿地等公共配套建设，同样先于商务空间的开发。“这基本契合市场的逻辑。绝大多数情况下，如果一个区域先有了商务楼，但周边配套还不完善，客户考察后成交的概率是很低的。”姚耀说。不过，怎样嵌入配套、嵌入怎样的配套，却不仅关系着导入人口的数量，更关系到人口的基本结构和区域的产业能级。仍看前滩，从最初承接陆家嘴外溢资源，到现在成为能够为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，“医药类、快销类、传统金融类企业总部尤其看重前滩。”姚耀说，这些企业带来了大量高收入、高消费人群，他们需要高品质的居住空间、教育医疗资源、消费场景。坊间一个真实可信的传言：前滩太古里的奢侈品店里，相当一部分营业额是周边企业高管白领午休闲逛时贡献的。“前滩高标准引入配套，并把它们安排在最靠近人流的地方。举个例子，过去我们很难想象医疗机构和幼儿园就设在写字楼里。前滩这么做，大大降低了在地人口获取资源的成本。配套吸引产业，产业带来人口，人口带动配套完善。”周学强说。而配套与人口的双向互动，最终导向更加集聚的产业要素。金融、咨询、法律、会计等现代服务行业的选址，长期被业内看作是一个地区开发成熟度的指向标。“这些企业机构只有在一个地区的企业集聚度足够高、产业形态足够丰富后，才会陆续靠拢。北外滩、前滩能够吸引一批现代服务业企业总部，原因可以想见。”陆燕说。

午后前滩。周学强 摄

仍有待挖潜空白点2020年，新一轮北外滩建设规划征求意见发布。在近年来的滨江开发中，整体规划先行也是普遍的做法。将一个区域进行统一的、超前的规划，不仅有利于可持续发展，降低未来频繁更新的社会成本；还能补足过去城建中出现的短板问题。不过，何万篷也注意到，在城市的高速建设发展期，不能奢望存在一个能够一劳永逸解决所有问题的完美规划。“拿徐汇滨江来说，周边缺少毛细血管般的支马路。伴随大量商务人口和休旅人口的导入，现有的交通组织体系是否能够应对大客流，还要打一个问号。建议进行综合测算和方案模拟。”区域进入开发阶段后，不同的模式也可能带来不同效果。周学强告诉记者，全球范围内滨水空间的开发模式存在多样化、因地制宜的特点，日本横滨是公共部门和私人企业联合开发模式；新加坡滨海湾由当地社区和企业合作开发；美国波士顿则由相关部门与居民深度交互，达成共识，制定滨水空间的运营计划。回到上海的滨江空间，前滩实践的是整体布局、整体开发、整体运营模式；相比之下，徐汇滨江的开发和运营主体更加多元，背后亦有其利弊。“不过，无论是哪一种模式，都涉及市场力量、行政力量等不同利益相关者。成功的，都是顺势而为的；失败的，都是逆势而为的。这个‘势’，就是市场主体的诉求，几乎看不到仅凭单方力量精明成长的案例。”周学强说。今天沿黄浦江顺流而行，两岸总有建筑林立、生机勃勃的新空间。然而，当我们跳出个案、俯视两条滨水缎带，亦不难发现：两个“金三角”的上下游，还存在诸多空白点，有巨大的挖掘潜力。“我们希望看到上海未来能够沿黄浦江、沿苏州河，形成完整的滨水高端服务廊道，并且在廊道上培育出一个又一个蛙跳式的产业集群、科创高点，让高能级的资源要素‘流淌’起来，在空间上接应，在功能上接续。当然，这也需要政策的接力，包括市区两级的协同、各区的集成，把‘你我他’变成‘我们’。”何万篷说。

前滩风光。

栏目主编：唐烨 题图来源：徐汇滨江。资料图片

来源：作者：杜晨薇